項目分析总结.docVIP

【项目分析总结】 经过上述分析，可以明确本项目： 具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求； 项目最大优势是地段条件好； 项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存； 结合市场形势和项目自身条件，提出以下商业开发策略： “资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “经营主导，商住互动”的市场营销策略 “品质优先，引导市场”的产品开发策略 “尽快入市、抢占先机”的风险控制策略 在上述策略指导下，本目商业策划必须做到： 高起点定位 高标准规划 高效率营销  第二部分 市场定位篇 一、定位背景综述 本项目商业市场定位依赖于市场条件和项目条件两个方面。 1、市场条件因素 ——从宏观层面来说，武汉市经济前景看好，具有扎实的商业基础； ——武汉市城市规划对本项目商业定位及功能有所限定，尤其是京汉大道和解放大道的规划，按其设想，本项目在城市商业功能中扮演社区中心商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。 ——从商业地产发展趋势来看，发展社区商业正当其时； ——据武汉市商业规划及相关政策，本项目应该作为社区商业中心以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等； 主要居住在项目所界定的商圈内 收入水平高、消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主 本项目业主为其主要消费群体之一 表现为经常性消费为主 次消费群 居住在以上商圈之外的次辐射地带 消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口 间断性消费，可能1个月来2-3次 2、投资客户 经过前述分析，本项目主要投资客类型如下： 江汉区、江岸区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）； 项目周边经商小业主（也可自用）； 武汉市内投资客及其他。 3、经营者 主力商家：中小型超市。如：中百超市、华润万佳、好又多等 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户 本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以经营者为主、投资者为辅。  三、业态定位 1、定位思路 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 1）、按商圈业态现状，本项目商圈多为为专业店、专卖店、便利店、超市等，项目四周近距离内（500M）缺乏超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态应是本项目业态的构成内容； 2）、按城市规划，京汉大道是武汉城市时尚文化品牌街，本项目处于京汉大道永清教育文化区与大智历史文化休闲区之间，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街。 3）、按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。 4）、通过沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储、万达购物中心等商家之定向访谈，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。 通过上述分析，本项目业态定位于： 综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设中小型超市（相对独立）。 2、业态结构 本项目商业业态结构如下： 主要部分：专卖店、专业店、便利店 次要部分：中小型超市 各部分构成示意如下： 3、业态更新与发展弹性 武汉市商业呈现业态交互混合的发展趋势，对本项目而言，业态交互混合更符合未来社区商业发展的弹性要求，因此在本项目业态定位时要考虑这种弹性，尤其在具有相似性的业态之间，具有相互融合的特点，如专业店与专卖店、便利店与小型超市之间可以互补，也可以组合成新的业态形式，因此在主流业态定位确定以后，业态更新或创新具有加大的发挥空间。随着消费方式的变化，业态也会产生相应的变化。 4、集中业态与分散业态的关系 本项目集中业态为中小型超市，分散业态为专业店、专卖店与便利店，它们共同形成功能互补、合理有序的商业空间，但由于定位的不同，其所起的作用和所占的比例是不同的，在本项目中，超市所占比例较小，但承担着大部分对外商业功能，不仅仅满足社区商业功能，还满足城市区域商业功能；专业店、专卖店、便利店所占比重较大，主要满足社区商业功能，因此集中业态和分散业态在一个统一的业态组合中扮演不同功能的角色，在本项目中以分散业态为主、集中业态为辅。 5、主力店核心要素分析 本项目主力店为超市，作为一个中小型超市，其核心要素包括选址、销售对象、营业面积、商品构成、营业时间、停车场等，本项目作超市具备了其必须的核心要素： ——选址在居民区、