从城镇化视角一窥未来房地产政策变化方向[精选].docVIP

从城镇化视角一窥未来房地产政策变化方向 十八大闭幕以后，由于新一届领导班子对于房地产政策调整思路尚未被市场充分认知，目前行业内部对于房地产政策未来变化的方向众说纷纭，看空看多者均有之，在房地产市场上形成了一种对未来不确定的预期，使得开发企业科学判断后市的难度陡然增加。我们深知，我国房地产政策从始至终都只是宏观经济政策的一部分，房地产政策不论向何种方向变化，都不能脱离宏观经济走向这一基础，因而判断未来房地产政策变化的方向，始终得从宏观经济增长模式的角度去进行解读。国务院副总理李克强11月28日在会见世界银行行长金墉时指出“中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化”，清晰表明十八大以后新领导班子仍将城镇化作为支撑国民经济发展的最重要手段，那么我们从城镇化的视角去探究房地产政策未来走向就会得到一个相对清晰的判断。 一、城镇化对于新增住宅供应的高要求使得未来政策走向偏重于供给管理 从发达国家经验来看，一个国家的城镇化率要达到70%以上，城镇化进程才会出现减速，我国现在还远远没有达到这个水平。未来城镇化率若每年增加一个百分点，则意味着每年将要新增2000万左右的新城镇人口，按人均住宅面积20㎡计算，则每年需要至少新增4亿㎡住宅供应，未来十年，至少要新增40亿㎡住宅供给，这个数字还没包含因城市改造、以及城市中改善性需求所需要新增的住宅供应，也没有考虑城镇化的加速效应需要更多新增住宅供应，是一个相当保守数值。因此从城镇化对住宅供应总量的高要求这个角度上来看，要满足城镇化需要，则未来数年间我国房地产市场供应不能减少，未来政策变化也会遵守这个底线，政府会千方百计刺激住房供给，而不会去抑制正常的房地产开发需求。 另一方面，从发达国家城市化进程的过程特征来看，我国目前50%左右的城镇化率水平意味着一、二线城市在未来数年仍然将是人口主要流入地区。一、二线城市住房供需关系将表现出相对三、四线城市更尖锐的矛盾，在快速城镇化的背景下政府仍将会着力确保这些地区住房产品供给规模，因为一、二线城市流入人口数量众多，一旦供给出现偏少的状况，房价则必然会大幅度增长，一些限制外地户籍人口购房的限购政策可能会被弹性执行，政策的重点将向增加普通商品房供给的方向转移。 二、城镇化背景下刚需、首改需求仍是最主要的市场需求，政策对投资的限制仍会保持，但不会加码 根据2011年中国统计年鉴相关数据计算，全国20—40岁之间的人口城镇化率为55%，高于全国总人口城镇化率五个百分点，以上数据表明目前购房人口的城镇化率增长幅度要明显高于平均人口的城镇化率增长速度，意味着未来数年间一、二线城市中刚需购房需求仍将保持一个较高增幅，政府必须要优先满足市场对于刚需产品的需求。在目前房价水平仍然较高，投资性购房风气仍存在的背景下，未来房地产政策很有可能将继续对投资性购房保持一定限制，以防止投资性需求挤压刚需的市场资源，引发房价又一波上涨从而影响城镇化的质量。 从另一个角度来看，根据相关人口统计数据，2012——2016年间我国每年结婚人口将保持在1200万对左右的高位，20—30岁之间适婚女性人数也将保持在1.15亿人的较高水平，上述数据意味着未来数年间刚性需求对于住房需求量将保持与2009、2010两年房地产市场火爆时期同等规模，市场供给压力仍然存在。同样据人口统计数据，2013—2016年间，我国25—29岁的育龄女性数量将达到近20年内的高位，5—9岁学龄人口数量也将攀上高峰，“婴儿潮”带来首改需求也会出现明显上升，对房地产市场供给造成压力。由于2010年以来房地产调控已造成2011年房地产开工量增速明显下滑，未来政策为保障刚需、首改供给就必须继续压制投资购房需求，因而现存的一些限制多套房购买政策很有可能将继续保持。 根据上面分析结论，未来房地产政策将继续保持对投资性购房压制，但由于投资购房需求随人口红利及经济环境的变化在未来数年间很有可能将出现自发性的下降，因而未来房地产政策对投资购房的限制不会加码。据相关人口统计数据，我国35—45岁之间主力投资购房人口在2009年以后就开始出现下降，该年龄段人口要到2018年开始才会再度上升，投资适龄人口的减少会在一定程度上降低投资购房需求规模，因而政策对于投资限制只需要保持而不需要加码就可以取得理想效果。另一方面，2011年以来被动外汇占款引起的货币投放与主动信贷引起的货币投放均较前数年明显减少，支撑投资购房的资源也在处于快速下降过程之中，未来政策进一步限制投资购房的意义并不大。所以在快速城镇化背景下，由于刚需、首改需求仍将处于高位，未来政策很有可能会保持对投资购房需求的抑制，但不大可能会加码。 三、城镇化背景下制度红利可能释放，土地政策或将松动 改革开放以来30年的高经济增长很大程