2003年以來房地产市场宏观调控政策研究.docVIP

2003年以来房地产市场宏观调控政策研究 关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 本报告的完成人为： 程岳荣 目录 一、关于“房价上涨过快”的调控 4 （一）我国存在“房价上涨过快”问题 4 1．房价变动趋势线：房价收入弹性≈1 4 2．我国2003~2010年的房价收入弹性为1.38 7 （二）我国“房价上涨过快”的原因 9 1．住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨的基本动因 9 2．土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长 10 3．持续宽松的货币环境与低利率管制，持续地激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素 12 （三）对“价格上涨过快”的宏观调控始终未能针对症结下药 15 二、关于“投资增长过快”的调控 18 （一）调控“房地产投资规模”政策的简单回顾 18 （二）2003~2006年关于“房地产投资过热”的判断，源自一个误会 18 （三）土地资产价格攀升，持续夸大房地产投资完成额 20 （四）认识住宅投资增长变动的规律性，提高调控的预见性 21 1．国际经验表明，城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素，在快速城镇化进程完成之前，住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势 21 2．参照国际经验，我国住宅投资的增长速度并不快 22 三、关于“住宅供给结构”的调控 23 （一）政府调控“住房供给结构”的初衷 23 （二）为什么市场上增量住宅供给偏于高端？ 23 （三）供给结构调整政策的市场效果 25 （四）市场价格机制不能解决稀缺资源的合理配置吗？ 25 四、关于“投机、投资性购房”的调控 26 （一）关于针对投机的调控政策——舍本逐末，短期或有效，长期于事无补 26 1．投机的初衷与客观效果 26 2．房地产市场投机盛行并吹起泡沫的必要条件和充分条件 27 3．真正需要治理的是什么？ 27 （二）抑制投资购房——需要斟酌 28 1．房地产（住宅）市场是一个资产市场，无法拒绝投资 28 2．投资性购房在道义上亦无亏欠，无可指责 29 （三）究竟是管治的太少，还是管治的太多…… 29 五、关于住房保障政策 30 （一）现行城镇住房保障政策的基本内容 30 1．城镇保障房的种类 30 2．保障性住房建设的支持政策 30 3.住房保障范围 30 （二）现行住房保障政策体系中的问题 31 （三）对住房保障制度的一些基本认识 33 1．住宅是典型的私人物品 33 2．住房保障是一项长远、稳定、制度性的社会事业 33 3．“住房保障”本质上是一项社会义举 34 4．住房保障制度的设计，应参考“低保”的设计思想和原则 35 六、调控政策评价的简要归纳及几点政策含义 35 （一）调控政策评价的简要归纳 35 1．关于针对“房价过快上涨”的调控 35 2．关于针对“投资增长过快”的调控 36 3．关于针对“住宅供给结构”的调控 36 4．关于针对“投机、投资性购房”的调控 37 5．关于住房保障政策体系 37 （二）本报告的几点政策含义 37 1．重视国际范围内房地产市场规律的研究，努力把我们的宏观调控建立在符合客观经济规律的基础上 37 2．深化改革，解决造成我国房地产市场问题的“深层次的体制性、机制性矛盾” 38 3．调控者应关注：住宅（居住）需求注定是当前及未来中国经济最大的内需，住宅生产和居住服务部门是实实在在的实体经济组成部分 38 4．中国房地产市场未来巨大的增长空间，是解决当前房价问题最有利的条件，也为目前选择房价回落方式提供了空间 38 5．切实参考我国的“低保”制度建设思路，重新筹划适合我国国情，具有可持续性的住房保障制度 39 结束语： 39 附件一 2003年以来房地产调控政策效果分析 40 附件二 2003年以来中央层面出台的主要房地产调控政策 42 房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，对其进行宏观调控是必要的。兹事体大，进行政策效果评价与反思也是必要的，以利改善宏观调控，促进房地产市场乃至国民经济健康发展。 2003年以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：