110705驻马店岽子营项目整体定位及发展战略解读.ppt

驻马店客户结构分析——呈典型的金字塔形，顶端客户是城市的财富阶层，反复置业群体，数量少，绝大部分以在本地市多次置业，更多需求是进入一二线城市满足投资需求。 驻马店客户结构分析——中高端客户基本是目前驻马店城市购房客户主力群体，因此，本项目需重点针对这部分人群进行分析。 购买动机分析——驻马店市房地产客户购买仍以自住为主，因此，购买商品房多呈现为刚性需求、改善型购买动机，投资观念仍需加强，本项目因区域条件有望在此方面形成引导 区域内客户构成分析——通过对本项目及周边区域的客户进行地域、职业、购置量的分析，圈定主要客户的来源 目标客户群来源分析： 区域内客户：即在项目区域内 生活、工作或居住的客户，主 要以会展片区的经营个体、私 营业主为主，政府公务员、周 边企事业单位行政管理人员。 其他区域客户类型：市区其它 辖区及县区客户中的高收入阶 层。购买客户构成：有灰色收入的 政府公务员、事业单位管理层。 购买客户区域来源：市区内驿 城区为主，县区以确山、遂平 为主。石武高铁高铁需求客户。 客户特征：收入水平高。 需求特征：所需的多是三房、 四房以上户型产品 投资客：不确定客户来源。通 过本案的宣传推广来寻找客户。 总结：整体而言，作为旅游业发展快速城市，驻马店的酒店，主题不够鲜明，文化特色不足 酒店——本项目可以做一个5星级商务接待酒店，填补区域高端酒店空白。 当前驻马店市场公寓发展水平较低，产品以小户型普通公寓为主，尚无服务式公寓出现。 项目公寓可以定位酒店式公寓，2栋32层高层，总体量5.12万，配合5星级酒店和精品购物中心，形成组团优势，打造城市精品公寓 项目早期通过公建化的立面树立商务形象，通过售卖小型商务单位，吸引中小企业，总体量控制在2万以内；后期根据驻马店产业发展和市场客户需求变化适时发展甲级写字楼物业，面积可为2-3万平米。 将体验性强、昭示性强且交通便利的部分打造成时尚餐饮主题。餐饮文化与时尚元素融入，宣扬时尚文化与创新，迅速聚焦注目 组合形式——参考万达商铺组合，通过销售外街回现，持有最具租金增长潜力的内街 二期精品购物中心——一站式休闲购物体验，重点打造购物的参与感 根据目标消费群体三类需求，打造3大主题商业街，增强都市休闲和旅游功能，在服务和档次上全面超越驻马店现在的传统商业街 主题发展建议 亮点打造1——在项目内打造全球美食广场，定位外国风味的体验式主题餐饮。 精品荟萃 浪漫风情 休闲驿站 清酒吧街 方式：选择户外、情景就餐，讲究格调 方式：选择各国名吃，制定系列菜谱 方式：选择咖啡、甜品等国外的名小吃，配合情调雅座 方式：选择个性、低调、暗色调的慢摇吧、清吧，营造低沉情愫 主题发展建议 亮点打造2——在项目内设置中式传统菜系餐饮，建议主要以川菜、湘菜、信阳菜为主，辅以其它菜系。 八大菜系聚 十大名茶宴 陈酿美酒斗 美食文化秀 方式：选择地方的名酒，如朗陵罐酒、宫廷碗酒、状元红酒等。 方式：依靠名厨、名餐饮品牌店来掌勺。 方式：举办美食文化节。 方式：国内十大茗茶会展。 主题发展建议 亮点打造3——设置“湖海文化”主题餐饮，迎合驻马店宿鸭湖（亚洲第一大平原湖）等文化特征，弘扬驻马店水资源文化和宿鸭湖品牌。 宿鸭湖 板桥水库 铜山湖水库 主题发展建议 亮点打造4——设置“佛学文化”主题餐饮，迎合驻马店南海禅寺的庙宇文化特征，弘扬中原素斋文化。 亮点打造5——设置“红色文化”主题餐饮，驻马店是著名的秋收起义、竹沟“小延安”、全国第一个人民公社等的所在地，可与餐饮文化相结合，营造具有思旧怀古意义的主题餐饮。 主题发展建议 主题发展建议 亮点打造6——设置“古城文化”主题餐厅，驻马店有蔡国故城遗址、沈国故城遗址等众多古城文化资源，项目可结合这一旅游特色，打造仿古的主题餐饮。 豫南文化艺术集聚地 豫南文化艺术村（地区文化体验、创意、交流） 美食文化博物馆（美食文化历史展示） 通过驻马店特有红色文化、古文化、山水旅游资源整合打造 驻马店微缩景观展示主题休闲商业 主题发展建议 项目住宅 项目商业 项目商务 商住公寓——以服务商业、产业园区过度性居住为主导方向，集会所等功能于一体，“投资”和“自用”兼备 酒店式公寓：提升形象，外向发展 作为提升项目形象价值的公寓产品，主要体现外向型特征； 按星级标准，配套齐全、高档，提供星级酒店式的生活服务和物业管理； 功能上与项目会所、商业形成互补，强调其高端服务特色； 固定开发面积，前期将成为项目卖点之一。 公寓发展建议 写字楼——以提升项目商业板块价值为主导方向，整合区域商务资源，打造“5A”级办公物业 商务办公：地标性物业，项目增值，集约化发展 作为项目商业板块的MVP物业，主要以外向型的商务服务功能为特征； 按“5A”标准打造，经营成集写字楼、会展中心、休闲娱乐、购物于一