2010年土地估價师考试估价实务真题及答案.docVIP

2010年《土地估价实务》真题及参考答案1 某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得，年限为40年，容积率为2.00。酒店共20层，总建筑面积为30000平方米。收集到酒店其他有关情况如下： （1）1~5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等，建筑面积为；000平方米，平均每天总经营收入为10万元，总经营成本为6万元： （2） 6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间（其中普通单间有38间，118元／天，豪华单间30间，158元／天），标隹双人间158间（其中普通标间为98间，188元／天，豪华标间60间。258元／廷），套房58间（其中普通套房为38间，288元／天，豪华套房有20间，388元7天），总统套房8间（988元／天），全部入住率为70%； （3）该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，结构为钢混结构，经齐耐用年限50年，建筑物残值率为0%： （4）该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般结构的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年预计减少7万元。 请以该酒店的实际经营数据和有关参数，按照剩余法的思路，计算其土地在1008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格（假定：大堂等经营管理的利闰为总收入的10%，其不动产综合还原率为8%；客房部分不考虑经营管理成，其不动产的综合还原率为7%；该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元／F方米；未来资金贴现率固定设为7%）。 2010年《土地估价实务》真题及参考答案2-土地估价师 A市为地价动态监测试点城市，按技术规范的要求，该市居住用地监叫范围覆盖全市所有的三个土地级别，每个土地级别各划分为三个地价区段，各殳别土地面积、地价区段编号等具体信息见下袁。 面积：平方千米；价格：元／平方米 绪表 请根据上表所给出的信息完成以下监测指标计算（计算保留整数）： 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程，并将全部结果在答题卡上制作成表格（表格式样如下）； （表格式样） 一季度 二季度 三季度 四季度 J001 J009 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值； 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值； 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各季度定基地价指数 标准答案： 答题要点及参考答案 1.计算A市2007年各季度各区段居住地价水平值（列出J001的计算过程， 并将全部结果制作成表格（表格分为区段编号、一季度、二季度、三季度、四季度四列）） J001地价水平值计算式如下： J001地价水平值=（1200+ 1100）/2=1150（元／平方米） 各季度各区段地价水平值计算结果表 2.计算A市2007年第一季度各级别地价水平值，列出计算式 一级地价水平值=（1150 ×0.2 +1000 ×0.2 +1050×0.2）／（0.2+0.2 +0.2）=1067（元／平方米） 二级地价水平值= （675 ×0.6+600×1.2 +750 ×0. 6）/（0.6+1.2 +0.6）=656（元／平方米） 三级地价水平值= （500×1+520×1.5 +450×1.5）/（1+1.5+1.5） =489（元／平方米） 3.计算A市2007年第一季度整体居住地价水平值 整体地价水平值= （1150×0.2+1000×0.2+1050 ×O.2+675×0.6 +600× 1.2+750×0.6+500×1 +520×1.5 +450×1.5）／（0.2+0.2 +0.2 +0.6 +1.2+0.6+1+1.5+1.5） =596（元／平方米） 4.以2007年第一季度为基期，并设定基期指数为100，计算一级地当年各 季度定基地价指数 一季度地价水平值= 1067（元／平方米） 二季度地价水平值=（1150×xO. 2+lOOO×O.2+1050 ×x0.2）/（0.2 +0.2+0.2） =1067（元／平方米） 三季度地价水平值= （1190 ×O.2+1080 ×O.2+1120 ×xO.2）／（0.2+0.2+0.2） =1130（元／平方米） 四季度地价水平值=（1190×0.2+1080 ×O.2+1120×0.2）/（0.2 +0.2+0.2）=1130（元／平方米） 2007年一季度定基地价指数：100 二季度定基地价指数：1067/1067×100：100 三季度定基地价指数：1130/1067×100：106 四季度定基地价指数：1130/1067×100= 106 2010年《土地估价实务》真题及参考答案3-土地估价师 某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有