2011年平頂山市房地产市场调研报告.doc

2011年平顶山市房地产市场调研报告 一、全国房地产市场状况 1、《物权法》的高票通过为房地产业发展保驾护航。 物权法的通过标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。而房地产作为社会及个人最重要的和财富和物权之一，必将在法定的轨道上，更健康、更稳定的持续快速发展。 物权法对房地产及相关产业，提出很多明确规定：如不登记，房子不算真正属于自己；异议登记15天内不起诉，失效；预告登记，防止“一房二主”；登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任；不动产登记费用按件收取；拆迁、征地应当给予足额补偿；国家抢险救灾可以征用房屋；建设用地使用权期满自动续期；采光权、通风权受到法律保护等等。 ? 2、2012年将成为中国房地产与国际接轨最重要的一年。 在国内，利润率不到10%的行业，可能会被所有的资本抛弃；但是欧美发达国家，利润超过5%的行业或产业，则会吸引大量的资本和人才进入；即使有些行业或产业的寡头无法进入这些产业或行业，他们也会想法设法通过兼并、收购、控股等手段进入。 中国房地产业自2001年全面复苏以来，引起全球资本的强烈关注。在丰厚利润的吸引下，外国资金想方设法进入中国房地产市场。 为了绕开中国的严格规则，有些外国资本在中国注册在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6％至7％的年租金收益率。而人民币升值预期，也让他们的获利空间更大。为了阻止国外资金投机房地产，2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称171文件）；同年9月4日，作为171文件的细则，国家外汇管理局、建设部又联合发布《关于规范房地产市场外汇管理的通知》（以下简称《通知》），旨在加强外资投资房地产领域的外汇管理，对外资投资房地产进行限制。 不过现在看来，在丰厚利益的吸引下，国外资金又找到了新的渗入中国房地产的渠道。另外，国内房地产企业的资本渴求，也为国外资本的渗透进入开辟了快速通道，如建业、阳光控股等企业分别到国外上市等。 由此，有些专家提出，对于国外资本进入国内房地产，应该采取“疏导”而不是“堵塞”的办法来处理，毕竟，全球化的趋势越来越明显。随着中国金融业的全面开放，国外资本进入中国的途径更为多元化和复杂化，而中国房地产业与国际资本的接轨也势在必然。 ? 3、中西部二线城市将成为房地产寡头争夺战的焦点。 中国房地产正处于第一个繁荣时代的结束和第二个繁荣时代的开始，已经发生了一些变化。一方面，第一次繁荣时，房地产瞄准了城市的富裕阶层；而第二轮繁荣，首先是消费者将从富裕阶层消费向大众阶层转移，其次，则是向二线城市、三线城市扩张。 上海、深圳等沿海发达城市的房地产开发，已进入相对饱合状态。曾在上海、深圳等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始资本积累的开发企业，面临着竞争越来越激烈、土地市场紧缩、消费市场萎缩的发达城市，发展环境也日益艰险。 从中国经济发展规律来看，也是从大城市向中小城市推进的过程。只是说这个推进的过程到来没有？因为今天中国经济发展，所有人应该说很害怕出现少数城市的急剧繁荣和广大乡村的贫困落后。这也是各级政府都不愿意看到的。 2005年的沈阳，据说是外资增长速度最快的城市，说明二线城市转移已经开始，同时人口增长最快的城市也在省会出现。从城市经济排行榜上来看，房地产其实已经开始有这样的趋势。 在河南省内来看，包括建业在河南省18个地市，除开封（目前正积极筹划）外，几乎所有城市都投资开发有项目。而阳光控股更是在新乡、安阳、焦作、商丘等地开发。其他如浙江、江苏、福建、上海、深圳等地开发企业，近几年也遍布河南省内各地市、甚至更小的县市城市开发。 ? 4、税费、利率制度将成为中国房地产调控的重要手段。 已正式实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。在全国房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕已然开启。 1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0．5元至10元调整为1．5元至30元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。 自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。 2007年的物业保有税征收政策有可能出台，建设部副部长刘志峰曾透露，建设部正会同相关部委研究制定房产保有环节的税收问题，大户型住宅的税负肯定比中小户型重，建设部多名官员也在公开场合声称，拟开征保有税。这一税收政策一旦出台将会