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供求关系对房地产政策的影响分析 　　摘 要：2008年以来我国房地产价格的上涨趋势，与我国经济的改革开放进程以及城市化的加速具有紧密的联系，巨大的房地产市场需求是房地产价格上涨的基础。通过分析供求关系的特点，明确房地产政策可调节的角度和方向。 　　关键词：房地产 供求 价格均衡 调控 　　1.房地产市场供给、需求和价格均衡 　　1.1房地产市场的供给 　　自土地招拍挂制度实施以来，政府是土地增值的最大受益者，国家对新增建设用地实施总量控制，确保18亿亩耕地红线，保证13亿人口的粮食安全。 　　土地的供给由国土部通过指标分配到各省，市、县区级政府组织征收、收储、上市。随着城市建设速度的不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，土地增值收益已经成为地方政府财政的主要来源，2006年国务院对土地出让收入全额纳入地方财政，地方政府希望通过土地的招拍挂出让方式，从市场获得更多的地方性财政收入，这些都直接或者间接地推动了土地价格的上涨，进而推动了房地产价格的上涨。根据级差地租理论，城市中心地区由于具有较好的基础设施条件以及好的区位条件，竞租能力强的商业、金融、贸易等服务业具有较强的竞争能力，居住区由于竞租能力较差，一般都位于城市的边缘地带。城市中心增量住宅的价格普遍较高，大量中低价格的增量住宅位于城市近郊，带动了近郊甚至远郊房地产市场的发展，开发成本的日趋增加，房地产价格在不断上涨。 　　1.2房地产市场的需求：刚性需求、结构调整、投机和投资性需求 　　房地产的多种需求是房地产市场存在和发展的基础。温家宝总理在今年的政府工作报告中，提出加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。保证刚性需求是政府的目标，是社会稳定，人们安居乐业的保证，同时抑制投机和投资性房地产的需求。 　　1.3房地产市场供需均衡 　　根据市场供求关系理论，所谓房地产市场供需均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。在市场经济下，市场价格的形成完全取决于市场供求。 　　2.对房地产价格走势的现实判断 　　宏观经济基本面驱动了住宅价格的上涨，而不是住宅价格的泡沫。近年来房地产价格的上涨，是经济的快速发展和城市化进程的加快具有紧密的联系。在这个过程中，若干种原因形成的需求的叠加形成了房地产价格上涨的基础：一是福利分房时代的终结，居民被抑制的住房需求得到了充分的释放，人们普遍希望在住宅市场上购买到品质高的住宅，改善自己的生活质量；二是经济基本面的持续看好，政府实行积极的财政政策和稳健的货币政策，使得投资不断增加，许多城市由于经济的迅速发展，对建筑空间的需求持续增加；三是城市化进程的加快，导致许多城市中拥有大量的流动人口，这些人口也有着巨大的住房需求。未来的十年，我国房地产的价格仍然会有一定的稳步增长，城镇化进程的加快，经济的持续、快速发展任然是增长的动力。 　　3.调控房地产价格的政策选择 　　3.1政策目标 　　房地产价格剧烈的波动会影响经济的发展和社会的稳定。在低通货膨胀条件下，应当努力减少房地产价格持续高涨或者低迷带来的风险，避免影响经济政策的稳定。尽量减少宏观经济景气循环的波动幅度，降低对金融系统的负面冲击；缩小通货膨胀或者通货紧缩的幅度。 　　3.2货币政策和财政政策的利弊分析 　　货币政策和财政政策都是宏观经济政策工具。近几年我国实施了积极的财政政策和稳健的货币政策，实际上是扩张性的财政政策和适度扩张的货币政策。从1998年以来，货币供应量的增长和GDP增长加上通货膨胀率之间有一个缺口，这个缺口说明有大量没有实现的货币积累起来。这些货币没有表现在商品市场里，没有表现为通货膨胀，而表现为资产价格的膨胀。资产价格膨胀在2000年表现为股票价格的飙升，后来表现为国债价格的飙升，最近一两年表现为房地产价格的剧烈上涨。积极的财政政策和稳健的货币政策确实刺激了我国房地产价格的上涨。 　　对房地产市场而言，财政政策的初始作用是在房地产使用市场上，而货币政策的初始作用是在资产市场上，但由于房地产使用市场和资产市场是紧密联系着的，货币和财政政策都会同时影响到利率水平的高低。利率和房地产价格之间存在着负相关关系，货币政策和财政政策都可以成为调控房地产价格的有效政策工具。如果采取扩张的货币政策，货币量供应的增加就会产生过度的货币供给。反映在房地产资产市场上，人们会购买更多的房地产资产，来实现资金的保值、增值，资产组合的调整导