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刍议地价与房价二者的关系 　　作者简介：邓俊涛，男。现年37，汉，蓬安县地价中心。 　　摘要：随着生活水平的不断提高，社会节奏的加快，房价地价与房价问题也成为关系到国计民生的大事，老百姓有房可居，才能真正的维持社会稳定的根本。本文将从需求与供给角度分析了地价与房价之间的关系，并进一步指出了两者是相互影响的，并为政府的宏观调控房地产市场提出更多的要求。 　　关键词：地价；房价；关系一、地价与房价概述 　　“工欲善其事，必先利其器”。为了弄清楚地价与房价之间的关系，先来了解下地价与房价的含义，为下文的研究做好铺垫。 　　地价广义上理解为购买某个地块单位面积的价格，狭义上是指地租，对某个地块单位面积所需要承担的租金的租赁。依据我国《土地法》有明文规定，商业建筑用地租赁期限是40年，民用住宅土地租赁期限是50年［1］。房价也就是某套住宅面积的购买价格。依据我国《物权法》得知，购买者会享有房屋的转让权在内所有权。当购房者期限到了只需补缴新的续期租金，就依然可拥有房屋所有权。 　　因而土地使用期限的定数和住宅使用期限的变数，也就是地价与房价之间有着复杂的关系，现阶段有三种分歧观点备受关注：第一种，地价决定房价，原因在于政府运用的挂牌出让、招标拍卖方式引发地价狂涨让房价也“水涨船高”［2］；第二种，房价上涨引发地价上涨，原因在于“物以稀为贵”，房地产需求大的土地需求大，造成房价上涨随之地价上涨；第三种，地价与房价相互影响，原因在于两者的关系是互为循环的变化着，相互作用的结果。 　　二、地价与房价的关系 　　为了探究地价与房价的关系，可以为从需求与供给角度，及二者之间的影响逐步的分析，具体如下： 　　(一)需求角度上的关系 　　地价与房价实际上都是一种产权价格，且受到供求关系的作用，由于在土地上对产出物有所需求也就引发了对土地的需求，这里以“玉米法律悖论”进行相应阐释。此理论认为，玉米价格高了会引起地价高，玉米相关法律使得玉米价格高涨，刺激了国内对玉米的生产与土地种植的需求，但是土地是有限的，因而为了满足对玉米的需求，地主们就会使地价上升，换句话就是玉米价格高造成了地价高的结果［3］。将此理论运用到房地产市场得出：房价高涨大大刺激了土地需求，也就引起地价上涨。有所区别的是，各个城市对房地产的需求是各不相同的，也就使得各地地价有所差异。例如：A、B两地对房产需求量不同，假设A地大于B地土地需求量，导致A地房价比B地房价高，不同地区会受到市场调节的影响，通过房价差异也能映射出地价的差异。如图1所示，因而，就需求角度而言，地价可看作是一种不同需求的价格，在同一时间为前提，地价高与房价高存在着结果的关系。 　　(二)供给角度上的关系 　　1.地价是导致房价上涨的因素之一 　　众所周知，在房地产市场中，可以将房地产看作一种商品，房价就是需求与供给兼有的价格，若市场上房地产业过多，达到饱和，势必得削弱供给量价格也随之下降。先凭借地价的发展到一定阶段才形成的房价。一般而言，一处房地产的开发是复杂的，开发商要想站稳脚跟就得先取得土地使用权，再通过建设房屋，最终形成房地产的价格，此价格会远远高于成本价格。因而得出，地价在上涨后会推动房价随之上涨，需要注意的是，此时的增量房地产与此时的地价没有在一个时点上，而是在循序渐进中经历了一个建设周期才打到的，也就是说，房价的其中一项成本就是地价，一旦受到市场影响地价上涨势必会导致房价上涨。 　　2.房市过热，地价对房价的约束力缺乏 　　房地产作为一种商品，房价会在开发商成本与供求关系作用下发生变化，而地价变化不一定会引起房价改变。若是房地产市场中供求关系有所变动，有了卖方市场，对开发商是大大有利能赚取超额利润，利润持续升高，地价对房价的约束力荡然无存，此时的房价是市场支配而与成本无关［4］。另一方面来说，“商场如战场”房地产市场是竞争异常残酷的，由于信息的时滞性，会引发供求关系失衡。商人的本质就是追求利润最大化，因而房地产商为了挣得更多利利润就会使地价摆脱束缚，出现两种局面：第一种，地价相同卖出的房价大相径庭。在市场需求驱动下行情上涨厉害，使得地价与成本相同的房屋的销售价格却是有天壤之别，很多城市中房价超速浮动就是例子。第二种，地价不同却卖出相同价格，虽然获地的情况与时间各不相同，市场上各个楼盘地价也是有高有低，但是相似的房价却是会扩散在类似的市场与时间内，造成地价不同却也卖出相同房价。原因在于房屋销售价格是经过市场调研总结出的规律，市场需求对房价是主动作用，因而，房价的重要一部分就是地价，地价与房价会有一定影响，但并非主导性。 　　(三)二者相互的影响 　　1.地价对房价的影响 　　理论上说，开发商成本中，地价从属于房价，地价变化势必影响房价变化，然而，实际运算结果却得出，地