2013寫字楼与综合体的创新发展房地产创新报告绿维创景.docx

2013写字楼与综合体的创新发展 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。2013写字楼与综合体的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联写字楼委员会协助提供。受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。而且随着我国经济的快速发展和结构调整，特别是现代新兴产业、高科技产业、现代服务业等第三产业突飞猛进，以及由此形成的城市商务区聚集的发展，对商务空间的需求大幅度增加，支撑起商务地产市场的快速增长。据国家统计局数据，2013年1-10月全国共完成写字楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，速度高于住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。写字楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前十月写字楼物业销售额总计2779亿元，同比增加42.5%。同样的发展趋势自2009年便已经出现，写字楼内的物业产业在开发投资、开动工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房，这也说明了开发商对写字楼有着非同寻常的热情和信心。一、北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场2013年，国内经济增长持续放缓，加之欧美经济增长低迷带来的外围环境影响，以北京、上海、广州、深圳城市为代表的一线写字楼市场对中高端优质写字楼需求保持平淡，租金表现出持续下滑趋势，但始终在高位盘整，同时空置率一般维持在较低水平。人民币房地产基金代表机构——高和资本在报告中分析：以租赁市场而言，上一轮写字楼租金快速上涨主要得益于国企和金融机构的扩张(租赁面积在3000平方米以上)，这部分增长占据新增租赁量的64%，而中小企业基本上被边缘化了。随着此轮国企和金融机构扩张的结束，北京写字楼市场的盘整也随之开始。与之相对，新入市写字楼项目销售则表现抢眼，市场成交活跃。根据第一太平戴维斯的相关数据显示，2013年第四季度，伴随业主之间竞争加剧，北京甲级写字楼租金短期内仍小幅下跌，尽管全市整体空置率稳定在历史最低水平之一。北京甲级写字楼市场新增供给仍将有限，预计将仅有三个项目正式交付使用，为市场新增10.8万平方米可租赁面积。尽管需求放缓，该有限的供给水平将支撑全市整体空置率低于4%。在未来经济运行轨迹进一步明朗前，短期内企业扩张预计仍持谨慎态度。由于随着北京核心区域写字楼租金的高涨和租赁面积的短缺，且北京甲级写字楼租金仍为一线城市最高值，租金预算较低、面积需求较大的企业（特别是制造及IT与高科技类企业），预计仍将向望京、北京经济技术开发区和上地等非核心区域迁移，造成写字楼商圈开始向城市周边扩展。新兴的写字楼商圈主要有通州商务园区、亦庄北京开发区、丰台科技园和丽泽商务区，另外，大兴将在2018年建成北京第二国际机场，借助机场航空的便利，有望将在机场周边形成新的办公商圈。2001年~2013年第三季度北京写字楼供应量、净吸纳量及空置率对比图 （数据来源：第一太平戴维斯）二、二三线城市写字楼市场将存在结构性供应过剩风险中国经济的快速复苏，带来对商务地产需求的快速增长。据世邦魏理仕(CBRE)发布的《中国办公楼实情调查》，未来4年(2013年-2016年)，其重点监测的14个城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%，包括天津、沈阳和重庆等二线城市写字楼将出现供过于求的情况，一些二三线城市在商务地产开发热中可能出现结构性的供应过剩风险。但是从整个商务地产市场来看，这部分的体量仍在可消化、可控制的程度。区域或城市的办公需求空间与当地的经济发展密切联系。从国内整体经济格局来看，稳健发展的经济为北上广一线城市的商业地产市场带来强劲需求；珠三角、长三角、环渤海的大城市群正在快速崛起；相对而言内地二、三线城市写字楼市场受困于当地经济发展，起步较晚，区域经济发展前景和产业结构受到一定限制。但是由于房地产政府调控的因素影响，逼迫大批量规模资本转进商业地产，特别是城市综合体产业，而写字楼无疑在其中又占据了相当大的份额。考虑到中国经济的持续发展，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。三、“综合体”模式成为写字楼重要发展模式随着经济快速