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日本住宅性能表示制度研究与借鉴 　　摘 要：近年来我国房地产市场快速发展的同时，住宅业主针对所购住宅存在的隔音不良、墙体裂缝、房梁断裂、外墙渗漏水、房屋地基沉降等问题的投诉数量亦处于增长趋势，因住宅缺陷引发的诉讼也日益增多。这一现象折射出我国在住宅质量控制体系上法律制度的不完善。在这方面，日本的住宅性能表示制度效用明显，值得借鉴。本文从性能表示基准、性能评价机构及评价程序、性能保证制度及纠纷处理机制四个方面对日本的住宅性能表示制度进行全面介绍，并对我国住宅性能认定制度进行分析评价，在此基础上提出制度完善的建议。 　　关键词：性能表示制度；表示基准；评价机构；性能保证制度 　　 　　一、日本住宅性能表示制度之概述 　　日本的住宅性能表示制度有广义和狭义之分，狭义的“住宅性能表示制度”仅指由指定的住宅性能评价机构在接受申请后对住宅性能进行评价并出具相应的住宅性能评价书的过程；而广义的“住宅性能表示制度”还包括住宅取得者与住宅供给者之间就该等已经出具了住宅性能评价书的住宅发生争议时，由指定的住宅纷争处理机构接受申请处理该等纠纷的机制。本文所研究的正是广义的“住宅性能表示制度”。 　　住宅性能表示制度，是在总结实施了20多年的工业化住宅性能认定制度的基础上，将性能评价的方法和标准，从批量生产的工业化住宅推广到所有的住宅，由参、众两院在1999年通过的《住宅品质确保促进法》所建立了的一项制度。该项制度创设的初衷，正如《住宅品质确保促进法》（以下简称“《品确法》”）第1条所点明的立法主旨，在于：1）确保住宅品质。2）保护住宅买受人等的合法权益。3）迅速正确地解决与住宅相关的纠纷。［1］ 　　二、日本住宅性能表示制度之内容 　　（1）住宅性能表示基准。关于住宅在结构安全性、隔音性、防火性等方面的性能指标及表示方法（即住宅性能表示基准）是由建设大臣经过听证会等必要手续而确定的。随着住宅产业的不断发展，日本住宅性能表示基准亦在不断修订中以适应国民对住宅性能的新需求。住宅性能表示基准根据新建住宅和既有住宅略有差别，其中，新建住宅所涉性能表示基准共有10个方面，29个分项，5个分项属于选择性项目，由申请进行性能认定的建设单位进行选择，24个项目是进行性能认定必须进行评价的项目；既有住宅在现状检查的基础上，涉及7个方面，22个分项的性能表示基准。除部分性能表示事项以事实陈述作为表示方法外，大部分性能表示事项均以等级进行标识。在性能表示项目中，结构安全性、防火性等项目均由建筑基准法制定了最低标准要求，与同法规定的标准水准相等的性能以“等级1”予以表示，而与之相比程度更高的性能则以“等级2”、“等级3”进行表示。 　　（2）住宅性能评价机构及评价程序。根据法律之规定，所谓“住宅性能评价”是指指定住宅性能评价机构对完成设计的住宅（设计图纸处于完成阶段的住宅）及建设完工的住宅（为实物评价的需要而应是处于工程完工阶段的住宅），按照评价方法对其根据日本住宅性能表示基准所做的性能表示进行评价的过程。住宅供给者或住宅所有权者均可向由建设大臣指定的指定住宅性能评价机构提出申请，评价机构对住宅性能进行评价后将附有特殊标记的住宅性能评价书交付申请人。为了确保住宅性能评价机构对住宅性能的评价意见专业、中立，法律上要求住宅性能评价机构必须具备2名以上的评价员，该等评价员均应具备一级建筑师资格，接受过评价员的培训和教育，同时对住宅性能评价机构的股权比例亦有一定的限制，以确保其作为独立第三方的法律地位不受影响。 　　新建住宅的工程承揽人，如果将住宅性能评价书作为承揽合同的附件，又或者向定作人出具该等住宅性能评价书，则除非该合同中另有条款约定，否则应视为承揽人将根据该住宅性能评价书中标示的住宅性能标准建造该住宅，新建住宅的出卖人情况亦然。住宅性能评价书中所载之住宅性能或标准就是承揽人或出卖人向定作人或买受人交付新建住宅的标准，该等标准作为双方合同内容的一部分，对承揽人或出卖人具有法律约束力。不仅如此，在整个新建住宅的建造过程中，评价机构还应对该新建住宅的住宅性能进行持续的跟踪评价，在此基础上向委托人出具客观真实的评价结果。以新建住宅为例，评价机构针对新建住宅的评价结果必须经过至少4次以上的评价（设计一次、施工中两次、竣工一次）、检查后才能得出。从这个意义上说，住宅性能评价机构在一定程度上亦承担了对住宅性能及质量进行全程把关及控制的职能。 　　（3）住宅性能保证制度。住宅性能表示制度之所以得以有效落实，有赖于两项配套制度的实施。一方面，为了确保最终建成的住宅所具有的性能与住宅供给者在当初广告中所承诺的住宅性能相一致，指定住宅性能评价机构在整个住宅建设阶段均以严格、审慎的态度对住宅性能进行评价和检查，以使住宅买受人或定作人订约目的不致落空，此即为“住宅性能