楼市松绑难改销售不振.docVIP

楼市松绑难改销售不振 　　取消限购令的城市还在增加中，政府明文通知取消限购的城市已经超过10个，松绑房地产已经成为既定事实，然而相关房地产公司的股票表现却是不温不火。 　　与上证指数努力创出反弹以来的高点相比，房地产指数的上涨早已“熄火”。虽然蓝筹股成为本轮反弹的急先锋，但地产股却不在此列。在预期难料甚至悲观的情况下，房地产板块前途未卜。 　　楼市销售量价齐跌 　　8月5日，万科A（000002.SZ）公布7月份的销售简报，当月万科实现销售面积136.7万平方米，同比上升15.65%；实现销售金额133.2亿元，同比下降4.65%。销售面积和销售金额在5月和6月形成的双双上升势头瞬间停止。 　　在上半年实现销售金额破千亿元之后，万科的销售增速开始放缓。2014年1-7月份，公司累计实现销售面积958万平方米，销售金额1142.3亿元，分别比2013年同期增长14.8%和17%。 　　此前，万科公布的6月份销售简报显示，万科在2014年上半年实现销售面积821.2万平方米，同比增长14.6%；销售金额1009.1亿元，同比增长20.6%。因此，就7月份来说，公司销售面积和金额环比分别下降了21.44%和31.3%。 　　在已经发布月度简报的上市房企中，除了万科之外， 7月份的销售数据环比都出现了下降。融创中国（01918.HK）合同销售面积与合同销售金额分别实现27.1万平方米、52.3亿元，环比6月双双下滑超过两成。龙湖地产（00960.HK）的合同销售面积和金额环比降幅也在15%以上；富力地产（02777.HK）的合同销售金额降幅接近14%，合同销售面积下降5.95%。 　　与万科同在A股上市的保利地产（600048.SH）也在8月7日披露了公司7月份的销售简报。7月，公司实现签约面积54.91万平方米，同比减少12.36%；实现签约金额66.16亿元，同比减少4.2%。 　　与6月相比，保利地产的销售数据更是大幅跳水，签约面积环比下降53.85%，签约金额环比降幅更是达到59.95%，跳水更为惨烈。 　　在销售增速大幅放缓的同时，万科楼盘的单价再度跌至1万元/平方米以下。7月份，万科销售楼盘的单价为9723元//平方米，而上一次万科月度成交均价低于1万元/平方米还要追溯到两年多以前的2012年4月。当时，万科在2012年4月份实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，折合9700元/平方米，并创32个月以来的最低纪录。 　　在量价齐跌的同时，万科也降低了拿地的速度。 　　7月份万科新增项目仅两个，分别是南昌青云谱洪都项目和嘉兴城南路东地块项目，共获取权益建筑面积8.4万平方米，权益地价2.2亿元，楼面地价2632元/平方米，这两个项目都是位于南昌和嘉兴等二、三线城市，拿地金额创下了2012年3月份以来的新低。 　　“7月属传统销售淡季，公司销售数据环比回落符合预期。同比角度看，公司销售金额与2013年基本持平。”海通证券房地产分析师涂力磊表示，在土地市场降温的情况下，万科已经连续两个月的单月土地权益投资不到两亿元。此外，小股操盘项目明显增多也是万科投资下降的原因。 　　国泰君安分析师侯丽科也表示，7月、8月为传统淡季，预计万科8月份新推货量基本与7月份持平，9月份开始万科将进入全年推盘高峰期。 　　实际上，进入2014年之后，万科明显降低了拿地的速度。 　　根据安信证券分析师万知统计，截至目前，万科共获得23块土地，2013年同期获得58块，新增土地建筑面积479.8万平方米，同比下降73.2%，权益地价113.2亿元，同比下降72.5%。值得注意的是，2014年，万科新项目平均权益61.8%，较2013年下降15.8个百分点，平均楼面地价3818元/平方米，同比上升28.7%，拿地意愿依旧维持在低位。 　　在各地已经明文或者事实上陆续放松限购之时，一线地产龙头的销售数据不但没有出现井喷，反而不尽如人意。在限购松绑之后，各方又将展开新一轮的博弈。 　　限购令松绑后的楼市 　　限购令起于2010年4月，为了落实国务院的规定，北京率先发布“京十二条”，对购房者的资格作出限定，房地产限购政策由此拉开帷幕，限购城市也由京沪等一线城市向省会级城市、二三线城市扩展，最终实施限购令的城市达到了46个。 　　在限购令实施之后，虽然房价仍维持高位，但各地楼市逐步降温，库存量则攀升至近年来的高点。中国指数研究院（下称“中指院”）统计数据显示，截至2014年7月末，中指院监测的主要城市库存量环比上月增长1.4%，处于2014年以来的最高水平，上海、广州、苏州、福州等地的库存均维持在2010年以来高位。其中，北京库存继续攀升突破千万平方米。 　　与高库存相比，原本节节攀升的房价也成了强弩