(东盛情况分析.docVIP

东盛购物广场调整规划 及合作计划书 东盛购物广场现状分析 通过我们前期对项目地的了解及现场考察，结合我们以往大量商业项目操作的经验，同时综合其他行业内权威人士的意见，对东盛购物广场进行了综合的诊断评估，认为目前导致商场整体经营状况不佳的主要原因是以下几点： 1、商业定位规划模糊，无法精确引导性消费 商业定位的目的在于清晰的界定商场的经营方向、为特定消费群体提供什么样的有特色有针对性的服务，这是商业项目开发过程中最重要的环节，直接会影响商场经营的发展方向。鲜明的定位能够创造与众不同，吸引目标消费者；明确的定位促成核心竞争力，形成竞争优势 目前，从东盛购物广场的商业定位来看，定位为以中档特色百货为主的综合型商业业态，但由于招商过程中出现偏差，没有形成自身的商业特色经营优势。整体比较凌乱，缺乏购物气氛，无主体框架，缺少针对消费群的市场定位,没有突出的商业特色，没能得到消费者的认同，所以再度光临的回头率不高. 2、商品结构配比不合理、不完善，消费者可选择消费商品不多 商场的竞争力来源与商品。东盛购物广场现在的商品种类不全，主要集中在女装和皮鞋、珠宝、化妆品，和众多的百货模式一样，但是面积又比其他百货小的很多，经营的业态比较少，能够进行搭配销售的业态更少。电脑城和其他的业态又不能进行搭配销售，给消费者的消费选择面不广。在客源少的情况下，反而在内部形成恶性竞争，造成部分品牌经营不下去。同时，肯德基等主力商家没有带来预期的效果，并在布局上影响了商场的规划。。 3、招商不成功，商户资源相对匮乏 所有的商品品牌的经营者都是商业经营专家，商场定位的准确与否，所展现给我们的租赁对象的商业前景将完全不同，直接影响了商户对商场前景的信心。因此，商场定位不准，招商困难的局面就是必然结果，加上我们所掌握的客户资源不足，基本上都是目前本市现有的一些品牌，从省外、市外引入的品牌非常少，招商的不成功则是必然的。从目前的现场情况看，东盛购物广场的招商工作基本采取了填充式的物业租赁模式，这种模式只能解决短期内的商铺空置问题，对长期的商业市场培育和提升会造成阻碍。 商场的竞争力来源于商品，来源于实力商户的选择。而好的商户往往只选择商业定位精准，规划合理、管理科学严谨的商场进驻经营。品质较差的品牌，经营实力不强的经营者，加上整体上比较零乱的局面，商场的经营状况则必然每况愈下。 5、东盛购物广场的内部商业布局规划不够科学 东盛购物广场的整体内部装修和硬件设施较一般，内部结构比较差，整体的商业布局和人流动线上不科学。 A、商业布局 整体商品的区域性布局不科学，在商业布局过程中，应根据商品的经营特性、经营利润、可承受租金范围、对其他区域和商品的带动等综合考虑来实施规划布局。 如女装，女性消费心理有是属于冲动性购物心理，随机性比较大，品牌要求展示面积一般较小、而且能拉动人气，租金承受能力较强、灯光要求较鲜艳，一般安排在商场较次的位置。 而珠宝、化妆品、眼镜、钟表和皮具皮鞋等利润较高，能承受较高租金，并且能拉动人气和有强烈视觉冲击感的商品，一般安排在较好的位置。 B、商铺规划 一个标准的品牌专营店实用面积在30—50平方米左右最合适，一是完全可以满足品牌必须的装修形象展示，同时在效益比上能达到最好比例，中岛区的要求柜台一般是1350MM，以保证商场的通透性。 而东盛购物广场目前由于边厅位置较少，中岛商铺全部有2400MM柜台，完全阻断能消费者的视线，进入商场里有一种压抑的感觉，影响了商场的整体通透性。而正门没有显眼、具有吸引力的布置或展示，不能引起消费者的注意，入口通道不畅，商品布置不活跃，不利于消费者的吸入。 C、人流动线 在人流导向的动线规划过程中，局部区域不科学，造成出现部分商业经营死角，使商户经营效益和商场商铺合作收益无法利益最大化。目前东盛购物广场内指示牌不足，欠缺客流引导，人流动线不明确，商场内部许多死角，没有明确的导向牌引导消费者进入，如：南大厅、儿童区目前就属于一个死角。 D、外立面和商场内部的灯光效果 外立面灯光效果缺乏视觉冲击力，招牌不醒目，欠缺吸引力,达不到吸引人流的效果。完全被上岛咖啡、健身中心的效果掩盖住，很难给消费者造成视觉冲击。 公共部分灯光较暗，尤其是南大厅，公共照明完全不能满足正常的照明需求，同时冷色调灯光过余和不柔和，容易造成冷场。进入商场的消费者视线被电梯井完全遮挡，没有任何灯光能给消费者造成视觉上的冲击，刺激不了顾客的购物欲望，不利于吸纳消费者进入南大厅。 部分商户由于经营状况不佳，为节省营运成本，没有根据商品陈列展示的效果需求进行灯光布置，挑动不了消费者的购物欲望。 6、日常经营管理存在一定问题 在业内，我们对一个商场的成功通常认为是“三分招商，七分管理”。在商业经营过程中，招商只是一个开始，招商的成