20120525_南京_证大_南站项目定位(终稿)解读.ppt

物业形象Image 容积率 Quantity 回现速度 Liquidity 甲级办公 商业 酒店式公寓 高端酒店 结合市场基于LIVQ进行判断： 酒店式公寓具有较快的回现速度，同时也为整个项目带来人气和客户基础； 乙级办公也具有较高的回现速度，可以较快速销售，回笼资金； 高端酒店具有较高的物业形象； 甲级办公的形象高，具有较高的物业价值，对于提升容积率能够起到重要作； 商业价值最高，但前期回现速度慢。 物业价值 Value 乙级办公 『综合体维度』基于LIVQ模型对本项目各种物业进行判断 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。需要通过展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 明星产品 现金牛产品 婴儿产品 标杆！ 利润主力 培育 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 酒店式公寓、乙级办公 高端酒店、甲级办公 商业 综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的产品细分可借用波士顿矩阵表现： 『综合体维度』通过综合体研究，总结开发策略，以高端酒店、甲级办公作为标杆性产品，乙级办公和酒店式公寓作为利润主体，商业则需要一定的培育时间 『甲级写字楼体量定位』项目需设置甲级写字楼带动南站区域办公氛围及区域、项目价值，但从市场风险角度需控制体量，因此建议设置一栋甲级写字楼，体量约5万方，后期开发 南京主要甲级写字楼 标准层面积 (m2) 主要单元分割 (m2) 新地中心 1,900 450-500 珠江1号 1,700 200-300/450-500 南京国际金融中心 1,900 100-150/200 南京中心 1,550-1,770 整层 绿地广场 云峰 1,094 200-300 绿地广场 紫峰 2,500 150/200/350 南京国际广场 1,937 168-461 ? 结合市场和用地指标，建议本项目写字楼标准层面积设置在1800-2000平方米左右 ? 为了满足目标客户的实际需求，单元分割在200-500平方米左右，单元间要方便灵活分割合并，可在高区部分楼层保留半层或整层，以满足大面积租户的需要 项目地块限高100-120米； 甲级写字楼对于建筑高度存在一定要求，设置于限高120米地块，进行甲级写字楼打造； 综合上述条件，项目甲级写字楼物业约25层，结合写字楼标准层考虑，甲级写字楼体量约5万方 『乙级、SOHO体量定位』通过针对 乙级、SOHO产品梳理，年去化速度相似，但乙级办公产品对于区域成熟度要求较高，SOHO公寓可通过自身产品力打造，进行区域突围，获得较好去化，从市场去化角度，建议放大比例 南京主要乙级写字楼 所在区域 年去化量（㎡） 万达广场 河西 100000 凤凰和熙 河西 40000 云峰 城中 21000 凯润金城 城中 16800 德盈国际广场 城南 14400 新城发展中心 江宁 12000 南京典型SOHO公寓 所在区域 年去化量（㎡） 德盈国际广场 城南 63000 招商泰格公寓 仙林 50000 万达广场 河西 40000 朗诗X公寓 板桥 38000 紫金联合立方 城北 30000 莱茵铂郡 江宁 10000 亚都天元居 江宁 4000 通过市场上乙级办公产品梳理，年均去化量约3.4万方； 乙级办公产品对于区域成熟度存在一定要求，去化情况根据区域成熟度相应调整； 通过市场上SOHO公寓项目梳理，年均去化量约3.4万方； SOHO公寓产品对于区域成熟度要求相对较低，通过自身产品力打造，可获得较好去化； 『乙级、SOHO体量定位』通过针对 乙级、SOHO市场梳理，乙级办公市场存量约20万方，但部分大规模项目办公体量未定，后期将出现一定体量供应，SOHO公寓市场存量约35万方，从市场供应角度，建议放大SOHO比例 南京主要乙级写字楼 项目总体量 存量 现有乙级办公 69.74万方 20万方 江宁万达广场 53万方 - 中航科技城 120万方 - 中电熊猫厂 39.62万方 - 合计 282.36万方 - 南京40年SOHO公寓 存量 年去化量 主城 25万方 14万方 江宁 6万方 2万方 河西 3万方 4.5万方 合计 35万方 20.5万方 通过市场上乙级办公项目梳理，已知存量约20万方，部分大规模项目办公体量未定，后期将出现一定体量乙级办公产品供应； 通过市场上40年SOHO公寓项目梳理，市场存量约35万方； 绿地广场 南京万达广场 嘉业国际城 德盈国际广场 体量 占比 体量 占比 体量