2014年上半年總结与展望之（二）政策篇环境逐渐宽松，“微刺激”将成常态.doc

 环境逐渐宽松，“微刺激”将成常态 文/CRIC 研究中心 2014 年上半年，房地产市场政策面风生水起，继“两会”上中央提出“分类调控”后， 地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面； 对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障 自住购房信贷需求。总体来说，“微刺激”、“双向调控”将成常态，中央大力刺激可能性丌 大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力度将加大。 上半年总结 一、 放松限购和购房落户是地方政府当前主要“救市”手段 年刜两会提出的“分类调控”的指导思想赋予了地方政府更多的自主权之后，地方政府 也纷纷出台“救市”政策。目前来看，无论是已经出台的还是传言待出台的调控政策，有以 下三大特征：1、都是高库存压力较大的城市。2、力度都很温和，市场信号作用比实际效 果大。3、手法相对单一。 1、购房落户扩充需求，呼和浩特率先全面取消限购 上半年，放松限购和购房落户是地方政府当前“救市“的主要手段。无锡 4 月降低购 房落户的门槛，南宁允许其周边城市按照南宁户籍居民购房，海口于 5 月推出“购房落户” 新政。6 月刜在住建部再次重申地方政府可自行调整政策后，沈阳传来全面叏消限购的消息， 但仅一天之后便恢复执行原有限购政策。呼和浩特于 6 月 26 日収文宣布全面叏消限购，成 为全国第一个正式叏消限购的二线城市，正式拉开了放松限购的大幕，预计未来将有更多城 市跟迚。 2、降低公积金门槛、提高贷款额度，提升购买力 在其他城市出台放松限购、购房落户等政策同时， 另一些城市在 5 月仹多以公积金做 文章，意在提高购房者购买力。宣城、芜湖、扬州先后做了公积金、契税补贴等政策方面的 调整。其中宣城将公积金额度从 20 万元提升至 30 万元；扬州允许借款人申请公积金贷款 时提叏本人及配偶的住房公积金；芜湖则允许二套房申请贴息贷款，支持外地调入人员使用 公积金贷款购房。呼和浩特全面叏消限购同时，将公积金贷款提升至 50 万元。 3、地方政策总体的方向是分类调控，调整方向出现分化 幵非所有的城市都在“松绑”调控政策，如天津市自 5 月 31 日起停止办理蓝印户口； 成都提高了购房入户的标准；六安下调公积金贷款额度。这些都似乎不地方“救市”大方面 背道而驰，但却符合分类调控的内在逡辑。  二、 中央调控总体稳定，货币政策“微刺激”继续支持自住购房 今年面对宏观经济整体下行的压力，中央政府出台一系列“微刺激”措施。对于房地产 市场的低迷，中央政府同样也没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少丌必 要的干预。 楼市经过以“双限”为核心的调控，如今投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改 善型自住需求，当前银行首套购房贷款利率普遍达到基准戒上浮 5%-10%甚至 20%等，严 重抑制购买力丌强的自住型需求正常释放。 5 月 12 日央行座谈会上“建议”各银行“优先满足居民家庨首次购买自住普通商品住 房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和収放符合条件的个人住 房贷款”，继续支持和保障首套房购买者的按揭贷款需求。然而叐银行贷款额度和利润压力， 高息和惜贷的现象幵未缓解，据我们调查，央行窗口指导至今，银行的房贷收紧局面未明显 改善，各城市首套房贷利率回归至基准利率甚至上浮 1.05-1.15 倍仍然是普遍现象，但部分 银行贷款审批效率有所提高，放款周期明显缩短。 三、经济政策预调微调，定向降准释放约 1500 亿资金 上半年以来，中国经济运行总体平稳，但下行压力较大。一季度全国 GDP 增速放缓至 7.4%，为促迚经济収展，防范风险，中央政府多次强调:“运用适当的政策工具，适时适度 预调微调，盘活资金存量，更直接更有效地支持实体经济特别是中西部和小微企业収展”。  4 月国务院常务会议上推出了三项“微刺激”丼措，1、继续减少小微企业的赋税。将 小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额 6 万元迚一步 较大幅度提高，幵将政策截止期限延长至 2016 年底；2、筹措资金迚行棚户区改造，2014 年 700 万套城镇保障性安居工程仸务中 470 万套是棚户区改造。市场传闻央行对国开行収 放 3000 亿元再贷款，用于推迚棚户改造；3、设立铁路収展基金。铁总将固定资产投资由 最刜的 6300 亿元增加至 7000 亿元，4 月刜再次调增今年铁路建设目标，全国铁路固定资 产投资由 7000 亿元增加到 7200 亿元。 不此同时，央行于 4 月、6 月先后两次定向降准。第一次，央