“分类调控”之困.docVIP

“分类调控”之困 　　库存高企、观望蔓延、人口吸纳乏力……一些位于二三线城市的房地产市场，正陷入一轮“过剩”危机。 　　5月下旬，《财经国家周刊》记者在江苏无锡市和常州市调研发现：两个城市虽一个限购，一个不限购，但却面临相同的楼市窘境：供大于求矛盾突出，改善型大户型销售困难，由于地价偏高，房价降价空间有限，以及在银行信贷收紧的背景下，房企资金链紧绷，债务纠纷频发。“泡沫将破”、“楼市可能崩盘”的看空舆论，已有演变成市场恐慌之势，但多数地方政府仍在“分类调控”政策上举棋不定，原因是“中央层面对分类调控尚无具体的指导意见下发”。 　　“座谈会开了十几场，相应的方案已形成会议纪要，口头也达成共识，但市里就是不敢发书面文件。”无锡市一位接近政府的人士坦言，尽管李克强总理在今年的政府工作报告中已经明确，各城市根据情况对房地产市场“分类调控”，但在现实中，如果没有中央的统一号令，地方主动放宽调控总显得“师出无名”、“缺少参照”。 　　此外，社会舆论对“分类调控”也没有形成统一认识，一些尝试性放松限购的城市，大都被误读为政府“救市”。“救市概念，相当于把政府和老百姓之间对立起来。谁敢当这个出头鸟？”上述人士说。 　　结构性过剩 　　数据显示，2014年前5个月，常州和无锡市区商品房销售面积同比分别下降13.37%和20%。 　　作为中国著名的制造业重镇，江南的富庶创造了大批投资和改善型购房需求。因而过去几年，常州和无锡一直是一线房企云集拿地的热土。但2014年以来，局面急转直下。 　　常州市住房保障和房产管理局相关负责人表示，截至5月底，常州市区商品房累计可售余量为794.76万平方米，已形成库存积压的局面。其中，144平方米以上的改善型住房销量仅占总量的18%，库存占总量的35%。 　　无锡市也大致如此，住宅存量约为850万平方米，其中高端住宅约为300万平方米。按照正常每年住宅销售500万?600万平方米计算，无锡市要消化现有住宅库存大约需要一年半时间。 　　在无锡房地产协会副会长兼秘书长沈洵看来，无锡市场之所以出现“过剩”局面，一是前几年土地供应量过大，新区推地规模增加；二是大规模建设安置房，抑制了商品房价格上涨；三是无锡住房以本地消费为主，产业结构调整后，轻工业搬出城区，中高端人才的导入较少；此外，受限购限贷政策影响，人们对高端房价值的认可发生变化。 　　江苏省房地产商会副会长蒋佳平告诉《财经国家周刊》记者，常州市场最大的问题是结构性矛盾突出，即中高端盘（144平方米以上大户型）库存量大。常州虽然属于三线城市，但从人均GDP、年均住房消化量和人口规模等数据看，常州通常被房企列入投资二线城市。“很多外地房企不太熟悉当地市场，按照二线城市的标准做产品，比如在区域位置偏一些的地方造大平层产品，就产生一定的供需不匹配问题，这样的房子很难卖。” 　　进入4月份以来，外界普遍预期房地产市场拐点到来。看空氛围在一定程度上加剧了楼市的观望态势，使购房需求进一步受到抑制。 　　一位常州市开发商告诉记者：“常州民营企业发达，原来购买高端房产的大多是中小企业主，但眼下经济形势不好，这些中小企业主不敢乱花钱了。” 　　无效的降价 　　二三四线城市房地产市场预期正在发生改变，“降价跑量”是多数房企选择的应对之策。然而，与以往不同的是，大多业内人士表示，高地价使房价下调空间有限。 　　江苏省房地产商会副会长蒋佳平给记者算了一笔账：目前常州房价均价6800元/平方米。本地房企开发成本为3800元/平方米+楼面地价；外来企业成本价为4500元/平方米+楼面地价，而目前在售的项目，大多是两三年前市场形势好、地价高时拿的地。“算都算得出来，有的楼盘就是在亏本卖”，“而且在各家都选择降价的情况下，一样还是卖不动”。 　　银行对房地产领域的贷款收紧，更令二三线楼市雪上加霜。无锡市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者，“上半年，首套房贷利率实际是普遍上浮的。有的小型股份制银行已停贷个人首套房贷。”这位负责人表示，尽管央行要求银行支持首套房贷，但目前无锡当地各银行并没有具体的行动。 　　而在开发贷环节，银行对风险的把控更为严格。据了解，无锡、常州中小开发企业，因资金周转不畅，被银行收缴楼盘公开拍卖的不在少数。 　　“特别对中小房企而言，有的不得不借新偿旧，甚至采用民间借贷方式弥补资金缺口。”知情人士告诉记者，银行通常会承诺企业还了旧贷款后，新贷款马上会批下来。但房企借了高利贷还了银行贷款后，却不一定能拿到新贷款。这种情况下，房企无奈携款跑路，或低于成本价抛房，导致债务纠纷及烂尾楼项目逐渐增多。 　　另一个支撑房地产市场需求的重要因素，是新增人口的导入。但与上海、南京、苏州等大城市相比，无锡、常州这样的二三线城市对外地人口的吸纳