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别误解了住房按揭商业贷款 　　申请房贷时，贷款种类、申请方式和还款形式时，都要结合财务状况：选错了，家庭财务可能面临危机。 　　低息产品你可能用不了太久 　　双周贷每2周还款1次；气球贷利用比较短的贷款周期来计算利息――贷款周期越短，利率就越低，比如以3年期贷款利率计算月利息，肯定低于5年期贷款产生的月利息。 　　这类低息房贷产品对一些银行来说主要是吸引客户的方式。这3年的贷款周期过去，需要再提交申请，银行再次审批并且通过，才能发放下一个周期的贷款。 　　在这期间，如果借款人的职业、收入、资产状况等发生变化，都可能导致审批不通过。 　　即使申请资格未变，小型股份制商业银行的政策的连贯性也可能不好：为了更高的利润率，两三年以后的执行政策和审批标准发生变化，也会导致再次申请不通过。另外，屋况结构发生变化也可能导致新申请被银行拒绝。 　　如果只是因为政策变化和申请人条件变化导致的申请被拒，那么银行会要求客户转为普通的房贷产品。在很多小银行，3年后就要求客户转为一般房贷产品。如果因为屋况发生变化导致贷款申请被拒，后果则是银行要求一次性还清所有余款。 　　首付多一些还是贷款多一些？ 　　这先要看是你哪一类的借款人。 　　借款人在45岁至50岁以后，逐年收入曲线会呈慢慢降低的趋势。考虑到这一点，信义代书信贷金融部运营总监吴洁通常会建议他们尽量少贷款、首付多付一些。这样月还款额小，对经济造成的压力也比较小。如果这样的借款人同时还是公务员、公办教师等，职业和收入水平都非常稳定，那么在收入允许的条件下，他建议采用等额本金还款法。 　　收入不稳定的自由职业者，吴洁也建议他们少贷款，多首付。因为一旦因收入波动大，造成某几个月延迟付款或者有一两个月还款拖延时间较长，这些情况一定会体现在个人信用记录里。这些都是再次申请贷款时的大障碍。 　　如果借款人是小型企业或创业期经营者，少付首付、多贷款能最大程度地保证他们有足够的现金流用于企业的正常运转和扩大生产。 　　在严格限制购房和房贷发放的政策影响下，理财能力不强的工薪家庭在现金支付能力足够时都倾向于少贷款。按最新的5年期以上贷款基准利率计算，8.5折利率是5.7%，如果这类家庭多贷款，把省下的收入用来买年化收益大多在5%以下的较安全的理财产品，那么即使每年买，按照获得复利的形式操作，也会有比较大的损失。 　　就算拖延还款也不要跨月 　　虽然拖延还款和不还款都会体现在个人信用记录里，但在银行眼里，前者还是比后者好一些。拖延了几天才还款，起码证明借款人有还款意愿，也有还款能力，如果能以合理的理由解释，银行通常也会采信。 　　但就算拖延还款也不要从这个月拖到下个月，拖延跨了月份，严重程度也会增加一些。当月拖欠当月还清，影响的是下次贷款时银行同意发放给你的贷款比例和优惠利率――可能贷款比例会比你申请的低一些，不给优惠折扣，但一般不会拒批。如果拖延跨月，可能就会影响到银行是否会同意发放贷款给你。 　　当然，最严重的情况是借款人连续3个月以上不还款，这种情况下银行一般不会再批准任何形式的住房抵押贷款。 　　什么时候贷款能锁定利率？ 　　锁定利率的贷款产品在这两年利率比较平稳的时期比较少见，商业银行更乐于在低利率时期和高利率时期推出这样的产品吸引贷款客户。 　　在2004年、2008年至2009年利率处在历史低点和次低点的时候，银行会推出锁定利率产品：在还款的前3年中，以合同约定的固定利率计息，不受国家调息的影响。通常这个固定利率会比当时的同期贷款利率水平高一些，此后1年至3年，央行加息预期越强，锁定利率还款就越划算。 　　不过，锁定利率这种方式通常也只会执行3年。3年后，贷款利率仍然按照同期基准利率（算上约定的折扣或上浮幅度）来计算。因为银行无法预判未来20年至30年的利率水平，这为它们计算盈亏增加了难度，而个人也无法承受自己的房贷利率远高于同期贷款利率的风险，因此，长期锁定利率的风险更大、更不安全。 　　不能用买到手的房子申请按揭 　　住房按揭贷款带有一定的福利性质，它比信用贷款、消费贷款的利率低，首套房还享受利率折扣。它的用途被限制得非常严格，只有在用于买房用途的时候才有资格申请。住房按揭贷款的申请是在签了二手房交易合同、商品房预售合同或商品房交易合同之后才能递交的。贷款审批通过时，产权过户还没有办理；贷款发放时，产权已经交易过户了。 　　只有在这个时间和流程里才能申请用于购买住房的按揭贷款。 　　在产权过户到借款人名下以后，即使需要筹措大笔资金，也不能再重新申请更大额的商业住房按揭贷款和公积金贷款以缓解资金的压力。因为这时候产权已经过户完毕，超过了住房按揭贷款的申请有效期。按照规定，银行和公积金中心都不能撤销按揭再重新审批并放贷了。想靠房子再套现，只能等