房地产经济学[精选].pptVIP

房地产经济学 对当前高房价及相关政策后果的 解释 主要内容 一 理论基础1——需求与供给曲线 二 理论基础2——产权理论 三 对当前高房价及相关政策后果的解释 一 理论基础1——需求与供给曲线 见板书 二 理论基础2——产权理论 本部分主要讲三个内容： 1、私有产权与租值 2、租值的图形表示及租值大小的变动 3、非完全私产与租值消散以及资源潜在租值显化 1、私有产权与租值 根据现代产权经济学理论，私有产权是三种权利的组合，即私人使用权、私人收益权和私人转让权。 私人使用权是指由私人或个人决定使用资源的权利，私人或个人有权决定资源如何使用，但不一定是自己使用。 私人收益权是指从界定了的私人使用权的资源中获得专有收益的权利；私人收益权是和私人使用权密切相关的，资源如果没有任何的私人的使用权，也就没有从该资源界定的私人收入。 私人转让权是指将具有一定私人使用权和私人收益权的资源转让给他人的权利；资源转让，附着于其上的私人使用权和私人收益权必然在一定程度上被转让 。 私人的使用权 私人使用权是指有权私人使用，但可以不私用。重点是有权决定由谁使用和怎样使用。另外一个重点，是这使用权的范围一定是有约束、有限制的，也就是权利界定。 私人使用权的界定有用途（权项）的约束，而每种用途也有上限（权限）。没有用途的约束或上限，他人的权利就不能受到保障，私有产权就不能在社会中成立了。 从社会经济的角度看，这些约束往往有疑问。例如一块土地可以作住宅、农业、工业或商业用途，而在这每项中又可以再分类。从社会整体利益的角度看，一块土地应不应该有用途项目（权项）的约束呢？而若要有这约束的话，选择从何而定？指定了用途的约束，其用途的上限（权限）为何又是问题。一幢楼宇可建多高，可占私产土地的面积多少？这些又怎样选择？ 如在中国，土地的用途有管制。但根据理论知道，为了实现资源的最优利用，应该使得用到各用途上的土地的边际收益相等。但就现在看，不同土地的边际收益相差非常大，土地用作商业和农业的受益差距可能达十倍甚至数十倍，为什么会出现这种情况。 私人转让权 私人转让权，可使资源的使用落在善用者的手上 ，可以产生巨大的好处。如日本的明治维新（1868）就是最明显的例子。「明治维新」只有一个重点：原来已有私人使用权的农地突然间加上了转让权。附地而生的农民及武士道跟著大批地离开家园，涌到城市去。农地以价高者得，合并使用，而工商业的专业及贸易给社会带来的利益甚大，经济指数就立刻直线上升。日本从明治起的经济发展，是众所公认的奇迹。 略谈一下股份制的问题。你入股或买股份，下注的资金你有私人使用权。但下注之后，股份企业用以生产的资产一般是没有私人使用权的。你有股份定下来的收息（收入）权利界定，但资产或生产要素的使用你可能只有微不足道的投票权。要是大股东胡作非为，你的资金可能全部亏掉。你投资股份的唯一保障，是可把股份转让卖出去。显而易见，股份企业的股份转让权非常重要。卖出去是对企业的惩罚，收购（经过转让）可以控制企业。 于是，股份若有转让权，资金的使用权还在股东之手。这样，股份企业是私产。股份没有转让权，企业就算不上是私产了。 所有权不重要 所有权主要是用作鉴别。你在一本书签上名字，或是盖上印章，给人偷了，打起官司该书就要物归原主。法律历史对所有权的重视，主要是为了可动产。牛群散失了，主人在牛身上作了记号，就保障了所有权。 香港的土地的所有权是政府的，没有私人所有权（ownership right）。但政府租了出去的土地算是私产。当前我国有中国特色的社会主义，主要是把使用权与所有权分离，前者私有，后者国有。这与推行私产制度是没有冲突的。 私产的租值 租值是私产主体因为拥有稀缺资源而获取的一种超额收益。在经济社会中的资源都是相对稀缺的，人们要获得该资源的使用必然要支付一定的代价，这代价超过该资源的私产主体提供该资源的使用所必须支付的最小成本的部分就是租值。 各私产主体通过对资源的私有产权的拥有而获得对租值的拥有。 2、租值的图形表示及租值大小的变动 见板书 3、非完全私产与租值消散以及资源潜在租值显化 如果资源为完全意义上的私产，其使用、收益和转让的权利为私产主体所拥有，那么该私产主体就会根据该资源的市场需求与成本曲线来供给该资源，以获取全部的租值收入。 但如果资源具有了非私产的特征，其使用、收益和转让权利受到较大约束而使得产权主体不明确，则该资源的各产权利益相关主体对租值的争取会使经济出现租值消散的后果。 租值消散是指无主的、没有界定清楚为谁属的收入，在竞争下会消散，在边际上会下降为零。 现代经济学对导致租值消散的原因的研究主要集中在三个方面。 （1）公共产会导致租值消散； （2）对私人收益权的约束会导致租值消散； （3）对资源用途的约束导致租值消散。 前两个原因不需多解释