“樓赚楼”整合楼市的营销新模式.doc

“楼赚楼”整合楼市的营销新模式“绩效管理”如何取到“真经”? “好记星”带来了“好记性”吗? “白纸与黑点”:看不见的机会和优势 中粮借白水杜康开刀中国白酒市场? 颜如玉手机:品牌认同感的错位 谁在误导中国企业?中国需要什么样的管理思想? STRONG一、整合营销新概念BR　　BR　　1、什么是楼赚楼STRONGBR　　BR　　1999年12月，广州合富辉煌房地产与中国民生银行强强联合，共同向市场推出楼赚楼的买楼新方式。所谓楼赚楼，指的就是业主将自己原有的旧房抵押给银行，按照所评估旧房价格的一定比例，就可以获得一笔数额不小的贷款，用于购买新房时交的首期、新房装修以及车位购买等需现金支出的款项；而入住新屋后，抵押出去的旧房还可以适时出租或者出卖，获得一笔收益，以抵消一部分还贷的金额，这样，业主就可以将已有的不动产转化为急需的流动资金，加快购房进度，提前买上一套称心如意的靓宅，从而实现了以旧楼赚取新楼这样一种新型的置业模式。BR　　BR　　楼赚楼这种模式中，业主牵动的是两头楼市，一手拉的是新房，一手不放的是旧屋。旧房只是抵押出去，产权仍在业主手中。业主名义上同时拥有两套物业。当然所付出的代价是在以后的几年里，对于旧楼而言，需要每月偿还抵押贷款，而对新楼而言，则要定期在按揭银行付款。这像是业主要同时供两套房一样，其实，置业者是在享受分期付款的同时，本来一次性的首期付款也在享受着分期付款的待遇。也就是说，业主在购买新房所需的支出全部都采取了分期付款的形式。而在这其中将首期一次性支付转化为分期付款起作用的就是自己已有的旧楼，这正是楼赚楼这种模式的含义所在。BR　　BR　STRONG　2、功效在整合，关键在中介BRSTRONG　　BR　　楼赚楼，其实就是一系列营销手段的组合。它的最大功效就在于它把这些业务整合在一起。首先，通过楼赚楼，消费者一方面可以解决二手楼的处理问题，另一方面更为重要的是将旧楼的抵押贷款用于新楼的购买之中，这就盘活了不动产，使死钱变成了活钱，从而将一手楼市和二手楼市巧妙地融合在一起；其次，楼赚楼将一二手楼市所必需经过的事个环节也有序地整合在一起，使以往的单一的零散的业务变成批量的集中型的业务，从而可以大大提高办事效率，也最大限度地减少了业主的麻烦。BR　　BR　　而在楼赚楼整合一二手楼市的过程中，起到关键作用的就是中介代理商。以广州为例，当业主找到负责楼赚楼计划的代理商合富辉煌房地产后，它就包揽起看楼、跑房管局、房改房单位、联络评估公司、保险公司、公证处等前期复杂工作，充当起银行、消费者和发展商之间联系的桥梁，为买家及银行提供代办贷款申请、资料调查、初步评估、抵押登记、出租旧楼等一条龙的服务。因此，正是通过中介代理商的积极参与，楼赚楼包含的诸多业务，从而使一二手楼市才得以整合在一起。而这一整合，就整出了楼房的新市场，整出了楼市的新天地。BR　　BR　STRONG　二、缔造多赢的局面STRONGBR　　BR　STRONG　1、老百姓买房：超越首期零付款STRONGBR　　BR　　随着老百姓经济条件的好转，换间好屋住，改善居住环境，提高居住质量已成为相当多市民的迫切要求。或者因为在市区住了几十年，希望将市区房换成郊区环境好、空气清新的大型小区住房等等。总之，老百姓换楼已经成为了一种现实的要求。BR　　BR　　对于一般的老百姓来说，虽然新屋一般都可以按揭付款，但是这仍然需要一笔数额不小的首期款以及其他一些支出款项。而通过楼赚楼的方式，把首期一次性付款转化为几年的分期付款，就可以将首期的巨大压力平均分摊到以后若干年中，从而大大降低了置业的进入门槛。BR　　BR　　举个例子，某居民想选购一套二房一厅、成交价为25万元的住房，按揭7成20年。他在市区有一套一室一厅的房子，评估价为15万元，以6成5年抵押得贷款9万元。这样他就可以将抵押贷款所得9万元用于支付新房的首期付款7.5万元和其他款项，从而实现首期零付款，而一次性支付的首期款额则转为以后5年的旧房还贷的形式。在5年时间内，他每月供款为旧房还贷的1711.26元和新房按揭付款的1211.7元，如果旧房出租每月得850元，则实际供款为2072.96元。5年以后，抵押贷款已还清，每月实际供款为1211.7-850＝361.7元。20年以后，王先生则可同时拥有新旧两套房子，同时每月还有850元的租金收入，这样，旧楼就赚来了新楼。BR　　BR　　STRONG2、四赢的格局消费者方面：如上所述，实现了楼赚楼。STRONGBR　　BR　　银行方面：当前迫切需要开辟新的业务来保护自己的竞争优势，楼赚楼这种新型的买楼方式正是一种可以创造比较优势的手段。而且，对于楼赚楼来说，旧楼抵押是拿现楼来作抵押的，因而比一手楼的风险还要小，同时这项业务的贷款期限一般较长，利息收入就可成为银