《休宁经济开发区黄山北路东侧地块.docVIP

《论证报告》主要内容 一、地块现状情况 （一）周边情况 该地块位于休宁县经济开发区，地块以南周边道路已初见线形（见图8），配套设施已经建设完善。 道路控制红线按下表控制： 路段 名称 等级 红线宽度 （m） 绿线宽度 （m） 道路 功能 后退红（绿）线 （m） 黄山北路 主干道（规划拓宽） 40 60 交通 15 智谷路 支路（规划） 15 生活 8 白际路 次干道（规划） 25 交通 10 燕窝路 次干道（规划） 25 45 交通 10 图8 地块西邻为黄山北路与规划居住区，北接白际路与燕窝工业组团，东邻曹村水库、大冲水库及城市绿地，南邻枫林丽景、欧罗巴等新建低密度小区居住小区，所在区域居住人口较多。 （二）地块现状 地块周边生态保存完好，丘陵地貌完整。生长有灌木和不成材杂木。现状高程在166.0m--188.0m之间，高差较大（见图9-17）。 图9地块影像图 二、用地性质调整情况 （一）用地性质调整内容 地块由工业用地调整为居住用地。 图27 《休宁县城总体规划（2010-2030）》规划土地性质（见图27） 图28 拟调整用地性质（见图28） （二）用地性质调整原因 近年的城市建设速度较快，城市建设各种不确定因素(变数)较多，一定时间以后，经确定的一些规划内容己经不适应发展的需要。规划编制时由于许多地方发展具有不可预见性，适当进行局部调整不可避免。 具体到本地块有以下因素： 1、原确定的用地性质为工业用地，其周边均为新建及规划的住宅区，单独在居住片区中央设置工业区块，不利于周边住宅居民生活品质的提升； 2、地块内及周边环境为大面积水域和山林地，东侧为城市绿核，本地块作为工业用地是对城市优质土地资源的浪费； 3、地块现状为丘陵地带，高差较大（22米），坡度在25%以内，大面积工业厂房势必对原始地貌进行土方平整，以适应工业生产的需求，经济性考虑欠妥； 4、用地地处休宁北干线（黄山北路）沿线，工业厂房的建筑设施建设的规律性及单调性，在一定程度上不利于休宁北入口城市形象的塑造； 5、规划用地通过城市绿地及规划居住区、现有居住区与其他工业园区相互隔离，同时未设置必要的防护带，造成该片工业区相对独立，影响工业各种管线走向，加大经济投入，不利于工业集聚发展； 6、规划用地北侧预留的皖赣客运专线有可能向北移动，工业用地改为居住用地有利于用地性质的集中连片。 因此对用地顺应周边规划及建设情况，调整为居住用地。调整后有以下利好方面： 1、有利于住宅组团发展，通过道路，绿地等人工设施和自然环境最大限度的减少工业对居住环境的影响，同时有力与城市基础设施对住区的集中共享，与主城区交通更为便捷。 2、规划用地调整用地性质后建议为中低密度居住区，保证对地貌完整，减少对地表植被、水系的破坏，有利于对原始地貌、地表植被、水域景观的最大化利用，同时能够与东侧城市绿地形成呼应关系，与周边住区共享东侧城市绿地景观。 3、规划变更用地后，有利于提升县城北入口沿黄山北路城市入口界面。 4、规划变更用地后，可在黄山北路及白际路设置部分生活配套设施，极大缓解园区、及该住宅片区的配套设施不足的情况。 （三）用地性质调整原则 1、整体性原则 对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。该地块调整用地性质后，不会影响原有城市用地整体结构，符合整体性原则。 2、以人为本原则 城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依拖，贯彻以人为本的原则。经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，而地块毗邻主城区且均为住宅区，有利于各项配套设施共享，及住宅组团发展，用地性质的调整，符合以人为本的原则。 3、区位原则 该地段交通便利，四周均临城市主干道，位于主城区与新城区交接地带，小区、商业、配套设施等用地集中，位于小城市人流集中，公共设施需求较大区域，符合用地选址原则。 4、土地使用相容性原则 土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。 环境相容原则 用地对环境影响较小，地块内建设生活基础设施能够与周边环境协调，符合环境相容原则。 行为相容原则 城市有四大功能——生产、