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物业管理两种收费模式异同分析 　　摘要：我国物业管理企业长期以来实行的是包干制和酬金制收费模式，这两种模式各具特色，对促进物业管理企业发展，完成业主的托管任务发挥了重要作用。本文阐述了两种模式的含义，分析了他们的异同点，并就如何完善两种收费模式进行了探讨。 　　关键词：物业管理企业；收费模式；异同分析 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）10-00-01 　　物业管理企业为各行各业提供各种物业服务，其主要收入来源便是物业服务费收入。物业收入的基本收费模式包括酬金制和包干制，虽然物业收费在具体执行中有所差异，但基本机理都来源于这两种类型。 　　一、两种收费模式的含义 　　包干制是指由业主按期向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在这种模式下物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分由业主享有或承担的物业服务计费方式。在这种模式下物业服务费用包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 　　由上述可见，从构成上看，两种模式的差异主要体现在企业利润的列支方法。在包干制下物业管理企业利润作为一项单独构成项目考虑，在酬金制下，则包含在酬金中考虑。因此，从定价机理角度看，两种模式下物管企业利润实质上均包含在物业收费的标准中，只是算法不同，实质上并无差异。 　　二、两种收费模式的比较 　　（一）两种模式共同点 　　1.这两种模式均反映了市场经济的要求，崇尚供需双方的诚信原则，将物业服务费的决定权赋予给市场，通过市场化的运作模式，鼓励物管企业间的竞争，进而促进了物业行业的发展。 　　2.两种模式都有效推进了企业和业主合作关系，为平衡供需差异提供了一个协商平台，同时都倡导了“明明白白消费”的消费理念，增进了物业服务供需双方的沟通。 　　（二）两种模式区别 　　由于两种收费模式的价格形成机制不同，故对企业行为的影响也不相同，具体表现在如下方面 　　1.两种模式下，诱发经营背离的表现形式各不相同 　　物业管理可以认定为是一种受托经营。受托就存在双方利益的冲突。表现为业主方需要追求高品质低价格的物业服务；而物业管理企业追求的是高价格，高利润，低成本物业经营。在利润最大化目标的驱使下，企业发生行为背离可能性增加，表现形式有所不同。包干模式下，过多表现为道德风险；酬金制模式下，过多的表现为逆向选择。前者主要表现为：管理过程服务质量缩水，缺乏服务的主动性和积极性，延迟更新，延缓维保，物业管理缺乏长效机制，物业管理工作停留在表面；后者主要表现为采购、服务费用虚高，或者更新、修理频繁，通过加大服务成本的方法，变相增加酬金。且后者的行为更为隐蔽，监管比较困难。 　　2.物业服务价格形成的效率不同 　　物业服务价格谈判不同于普通商品买卖谈判，涉及相关利益主体较多，程序相对比较复杂，时间较长，短则数十天，长则几个月。效率主要受以下因素影响：业主成员的素质和结构、业主委员会的组成和对物业运营的熟悉程度。一般采用酬金制的物业项目，业主或业主委员会组成比较单一，业主素质与监管物业成本的能力比较强，对物业管理的认同比较高，从而容易达成共识。故而酬金制谈判效率要高于包干制价格形成效率，包干制费用调整间隔期相对较长。 　　3.风险管理的内容不同 　　两种模式对企业经营行为的激励也不相同。包干制收费模式有利于引导企业管理能力的整合，有利于企业低成本战略的实现，酬金制模式引导企业资源的整合，有利于企业差异化战略的实现。因此各自面临的营运风险各有侧重。采用包干制运作的企业，涉及的主要风险为操作风险和市场风险中的价格风险。而采用酬金制运作的企业涉及的主要风险包括技术、资产的投入风险，处理不善会导致差异化路径无效或被模仿。由于酬金制物业服务价格形成效率较高，且酬金制物业管理企业转移外部价格风险的能力强于包干制模式的物业管理企业，因此在实际中已被很多单位所接受。 　　4.成本约束力的来源不同 　　物业管理企业是劳动密集型企业，提供的服务一般以低附加值的服务为主，因此物业管理企业对于成本费用的节约意识比较强烈，具体业务中也比较刚性。但这两种收费模式的成本约束力来源不同：包干制收费模式下的物业管理企业对于成本约束力主要来自于企业内部，多采用行为和流程优化来节约和控制费用，如集中采购，工况调整等；酬金制收费模式的物业管理企业成本约束的压力过多的来自于外部，多采用外包竞价式谈判方式节约和控制费用，对于流程和行为优化主动性相对偏弱。只有在审计、解聘等外部压力下，才会加大内部调整力度。