物业管理企业内部控制探析.docVIP

物业管理企业内部控制探析 　　摘 要 随着我国产业结构的不断调整，第三产业的发展愈来愈受到重视。物业管理行业隶属于第三产业，在国民经济占据重要地位，关联度比较大。但是由于发展时间较短，管理水平不完善，使得我国现阶段的物业管理行业在激烈的竞争中面临的风险越来越大。物业管理的发展取决于服务的好坏，因此我国物业管理行业应当通过加强内部控制改善其服务质量。本文旨在通过分析我国物业管理企业的内部控制现状，提出一些关于加强内部控制的建议。 　　关键词 物业管理企业 内部控制 建议 　　中图分类号：C912.2 文献标识码：A 　　一、引言 　　由于我国近些年经济的快速崛起，人们收入水平的提高，使得其社会需求由低层次向高层次跨越，对服务的种类及质量要求越来越高。而作为第三产业之一的物业管理行业则实质上是房地产综合开发的延伸，是一种社会化和专业化的服务行业。我国城镇化的进展将越来越多的居民容纳入诸如小区等之类的载体之中，发展潜力巨大，是城镇化建设以及房地产产业发展的必然产物。我国物业管理行业经过十几年的发展，虽然取得了一定的效果，但是由于行业分散以及日益激烈的市场竞争压力等因素，导致我国大多数物业管理企业发展失衡。企业的低管理水平、传统的经营思维使得物业管理企业的发展受到了限制，企业竞争缺乏竞争意识。究其原因，主要是由于物业管理企业内部控制比较薄弱，各项制度都不够完善，造成了“住户不满、企业亏损”的双输局面。因此，对物业管理企业来说，加强内部控制，提高企业的竞争能力已经迫在眉睫。 　　二、我国物业管理企业内部控制存在的问题 　　（一）物业管理公司缺乏对企业财务的内部控制。 　　1、企业内部缺乏财务控制意识。 　　前面提到物业管理是作为一个随着房地产的发展而兴起的行业，因此很多在物业管理企业中任职的管理人员和员工都来自房地产行业，导致缺乏相应的财务管理知识及经验，使得企业内部缺乏财务控制意识。目前物业管理行业有关财务管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏财务控制意识，其所获得的财务信息并不能有效地反应企业的经营状况。另一方面，企业职工是企业运营的基础，但是由于企业员工的跨行业问题以及内部缺少对员工的业务培训等，导致从事财务工作的人员素质普遍较低，无法胜任企业财务内部控制的工作。 　　2、企业的预算模式缺乏合理性。 　　企业的预算通过整合企业的资金流、物流、信息量，从而优化企业的资源配置，提高资金的使用效率。然而由于目前我国物业管理企业的规模较小，发展不均衡以及意识落后，企业在编制预算时存在着对预算的认识不足，预算编制不合理，缺乏战略导向以及预算的控制和考核机制不健全等问题。大多数企业缺乏对预算进行合理的评价与分析，在预算的实施过程中企业的资金配置仍然不合理，使用效率也没有明显的提高。大多数情况下企业编制预算所获得的结果与期望有偏差。 　　（二）物业管理公司的内部控制存在着风险。 　　我国的物业管理企业随着行业的进步而不断发展，其业务类型以及经营范围越来越广泛。因此企业在经营中难免会出现对企业经营不利的因素。企业的服务对象即业主是其收入的主要来源，如果房屋或基础设施出现问题，会导致业务拒绝履行缴纳管理费业务等一系列的问题，企业无法回收资金，遭遇流动性风险。物业管理企业的内控还易受到外部环境即公共关系的影响。企业由于自身控制的不足，缺乏有效的风险应对措施，导致企业经营的混乱，不利于企业的长期、健康发展。 　　（三）物业管理企业内部控制缺乏战略导向。 　　由于外部环境的剧烈变化，使得行业竞争加剧，我国物业管理企业的发展面临严重的挑战。发展战略对企业来说有重要的意义，能够为企业明确未来的发展方向以及主要目标。但我国物业管理企业在进行内部控制时，却忽视了企业的长期利益，转而将内部控制的成果与短期利益挂钩。由于物业管理服务观念固化、管理模式陈旧，大多数企业市场化程度很低。建管不分的体制影响了物业管理行业的专业化、市场化、公众化。企业进行内部控制的目标是合理配置资源，但究其根本还是保证企业战略的实现。企业的内部控制被局限在企业分散的职能部门、流程以及工作范围内，无法将整个企业作为运营主体加以控制。企业的内控体系缺乏战略的指导及支持，无法形成一个完善的、包容式的内控体系，这些都限制了物业管理企业内控的有效性。 　　三、加强物业管理企业内部控制的措施分析 　　（一）完善我国物业管理企业内部财务控制。 　　1、在企业内部加强财务管控意识。 　　物业管理企业的经营及其价值流转每一环节都离不开财务的反映和调控，因此管理者要重视内部的财务管控工作，而不仅仅是把它作为企业发展的一环。提高经营者和员工的意识是加强内部控制的保障。企业的经营以人为本，其素质不仅影响着工作的开展，还影响着企业文化的继承和发展。因此对管理层而言，应不断加强