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谈房地产行业财务风险及风险控制措施 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）09-000-01 　　摘 要 随着我国基础设施建设的快速发展，人民群众的住房水平不断提升，使我国众多的房产地产及置业公司迎来了前所未有的发展机遇。面对快速提升、竞争激烈的市场环境，房地产行业显现出了高风险、高收益的特点，如何有效地控制、降低财务风险，对房地产企业的长远健康发展有着至关重要的作用。房地产企业应积极建立财务风险控制措施，提高企业自身的财务管理水平，使企业在行业内能异军突起，立于不败之地。 　　关键词 房地产企业 财务风险 防范措施 　　一、房地产置业企业存在的财务风险分析 　　（一）房地产企业涉及的社会经济环境方面带来的财务风险 　　随着市场经济环境和国家政策的不断变化导致土地成本的变化以及建筑材料成本和房屋市场售价的不断增加，房产地企业以土地等为代表的存货成本也必然随之发生变动。这从另外一个角度说明房产企业的资产价值具有一定程度的不确定性。再者，随着社会的进步和生活水平的提高和新旧产品的替代性问题，房地产企业面临着商品楼盘的功能设计不能满足人们日益变化的需要的风险。 　　（二）房地产企业集团化管理中财务内部控制不完善导致的相关财务风险 　　房地产企业与内部各项目组之间，存在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不分、管理不力的现象。由于缺乏各种监控制度，总经理往往兼任董事长，权力不能受到有效的监督。在组织框架结构上，大多数房地产企业都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。由于社会经济环境的变化，房地产企业间竞争越来越激烈，企业经营风险不断提高，而房地产企业没有形成风险意识，更缺乏有效的风险管理机制。 　　（三）房地产企业的资本结构不合理导致的财务风险 　　企业资本结构不当，资产负债率过高，流动风险过大。房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中需要大量的运营资金，房地产企业往往在项目开发过程中采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。债务需要偿付的周期相对于房地产项目的开发周期要短，这对企业的资金链是一个巨大的挑战。 　　（四）房地产公司下属置业等项目公司普遍存在的问题 　　1.置业公司应收账款回收不力。销售市场的萎缩导致的存货大量积压，严重制约了资金流动性，房地产开发企业在未来将面临更大的销售压力及建设开支压力。房地产开发企业一方面要合理利用赊销给企业的经营活动带来的好处，一方面要根据企业的实际情况考虑到应收账款的负面影响。 　　2.项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，其中管理费用超支明显，尤其是业务招待费、汽车费用等费用在发生时都认为是必要的，难以控制。 　　3.相关营销台帐的设置记录不全，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用支出控制的意识相对比较薄弱，尤其是像宣传展览、广告等费用没有完整的台帐记录，相关支付账目混乱，使工作压力增大。 　　二、强化房地产企业的财务风险控制措施。 　　（一）房地产企业应加强外界社会经济环境等方面的风险控制 　　1.积极通过房地产市场的供求状祝和趋势变化，进行全面的调查预测分析，选择社会最需要，能够取得较大收益的投资项目。 　　2.建立风险预警系统，根据房地产投资周期、社会环境等外部风险因素量化为指标，通过这些指标体系的监控，随时掌握外部风险对项目运作的影响，在风险防范方面掌握主动权，减少由于外部条件改变带来的损失。 　　3.牢固树立投资风险意识，强化地产项目投资风险管理机制，对所投资地产项目都要按科学程序，多角度全面分析评估。 　　（二）加强房地产企业集团化管理的内部控制手段 　　1.为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，做好房地产企业的全面预算控制 　　2.完善内部控制组织结构。建立以董事、监事、高级管理层的法人治理结构，建设内审和内部控制评部门，结合权责制和制约性管理机制，充分发挥企业内各职能部门的内控制协作能力。 　　3.房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，应采用资金集中管理的政策，最大限度的拓展内部融资的渠道，降低资金的闲置形成统一的资金池，以提高资金的使用效率，增强公司的抗风险能力。 　　（三）实现资金结构的优化配比 　　房地产企业应该完善优化企业的资金结构，对于负债经营适当控制，根据企业的偿债能力，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，降低财务风险。要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还