[旅游地产产品类型详细介绍.docVIP

　　旅游地产主要由旅游项目和房地产项目构成。旅游项目与房地产项目是两个相辅相成、但各自独立的产业系统，换句话说，房地产项目是短线项目，旅游项目是长线项目，房地产项目是一次性收入，而好的旅游项目是长期有稳定的利润。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而房地产项目则只需2到3年就全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利。但旅游房地产以低成本为基础，以旅游作为引爆点。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。旅游地产投资商是以旅游房地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而旅游的人气效应又有力的构成了旅游房地产的价值，形成可持续升值效应。 　　一、根据资源类型 　　按照地产所在景区资源来分，旅游地产产品有滨海山地、湖泊温泉、文化、主题公园等多种不同分类，按照资源的划分，各种产品分别具有以下特点： 　　(一)自然资源型旅游地产 　　根据不同的自然地理特征，将独有的自然景观作为别墅不可复制的特色，此类产品通过独有的自然资源，具有区域的唯一性。通常以酒店将各类自然资源转化为地产资源，将以单纯的景观观赏、商务会议的客源转化为房地产客源。一般的产品组合以滨水别墅、山顶别墅、森林别墅……+五星酒店+高端配额套设施居多，主要针对中、高端市场为主。 　　以千岛湖和太湖区域为例的滨水旅游地产，主要物业功能集中在五星级酒店、别墅、配套会所和配套设施、游艇俱乐部等，辅助物业功能主要有酒店公寓、商业街、住宅公寓等;少数项目配有高尔夫和温泉，已经成为提升项目品质的主要物业功能;游艇俱乐部成为沿湖度假类项目的主要配套。 　　(二)文化地产 　　根据当地的传统文化、民俗文化、建筑文、饮食文化，童趣文化，街市文化，茶文化等的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。 　　(三)主题公园式旅游地产 　　通过主题公园的开发，带动区域人气，提升土地价值，强力整合周边资源，提升文化景观，其盈利从单一的地产开发，直接向主题公园经营获利转移。主题公园的开发是对现有景观资源或自然资源不明显区域的一种较为流行的开发形式。 　　二、根据产品功用来分类 　　目前，较为流行的两大产品形态主要有： 　　(一)分时度假物业 　　分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店(公寓)就是加入了分时度假交换体系的时权酒店。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权;销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品;度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产;分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者(会员)提供不同地区之间的分时度假产品交换业务;其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。 　　分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。 　　我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。 　　(二)产权式酒店 　　产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，从开发商的角度来看，产权式酒店能够调动社会资源，顺利完成酒店建设，同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度，稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲，可以像购买住房一样投资置业，可以从经营利润中分红，每一个客房都可以有独立的产权，为他们打开了一道投资的大门的同时，产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式;从银行的角度来讲，产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。 　　其他产品形式还有商务度假、第一居所、第二居所等产品形式。其特征分别是：