自持商业物业经营税务筹划解析.doc

自持物业经营税务筹划方案?房地产企业税负的高低最终取决于企业所选择的开发模式和行为，一旦选择了具体的开发模式和经济行为，其总体税负水平也就相对确定了。因此，树立事前筹划的思想，在确定具体的开发模式和经济行为之前，就应针对开发模式和经济行为制定不同的方案，并通过对各方案纳税水平的比较，选择并最终确定最佳方案。 超市基本经济数据： 表一：价值情况 名称 面积 销售均价 售价（万元） 底商 800 12000 960 二楼 1600 5000 800 小计 2400 7334 1760 表二：收取租金情况 名称 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 合计 一层800平米 30 30 30 40 42 45 50 55 60 65 / 二层1600平米 15 18 20 25 27 30 33 36 40 45 / 小计 0 47.52 67.2 86.4 92.16 100.8 111.4 121.9 134.4 148.8 910.0 表三：造价情况 名称 面积 单方造价(元) 总造价（万元） 底商 800 4000 320 二楼 1600 3200 512 小计 2400 7200 832 其中：开发成本为695万元、销售费用为41万元、管理费用41万元、财务费用55万元 表四：税种 序号 税? 种 纳税对象 计 税 依 据 税 率 纳税时间 1 营业税提供应税劳务 营业额 5% 取得营业收入的当月 土地使用税 城镇土地 实际占用的土地面积 元/m2 实际占用土地的次月起 房产税 房产 房产租金收入 12% 房产投入使用的次月起 企业所得税 生产经营所得、其他所得 应纳税所得额 25% 按年计征，分月预缴 ??? ?，其税负：?????????????? 土地增值税税率表 级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率1 50％（含）以下30％0 2 50％以上～100％（含）40％5％3 100％以上～200％（含）50％15％4 200％以上60％35％《房产税暂行条例》第三条　房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。将房屋承租人经营人，将房屋出租行为变自营承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，这样就可以避免较高的房屋租金和较高的房产税，从而减轻的纳税负担。在持有经营性物业的期间，需要缴纳的主要税种是房产税，因此，合理降低房产税税负，是 支持性文件： 1、中华人民共和国企业所得税法（中华人民共和国主席令第63号，自2008年1月1日起施行） 2、中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令第540号，自年月1日起施行） 3、中华人民共和国房产税暂行条例（国发[1986]90号，自1986年10月1日起施行） 4、中华人民共和国契税暂行条例? （国务院令[1997]第224号，自1997年10月1日起施行） 5、中华人民共和国土地增值税暂行条例 （国务院令[1993]第138号，自1994年1月1日起施行） 6、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字[1995]第6号，自1995年1月27日执行） 7、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号，自2006年1月1日起执行） 8、国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知 （国税发[2000]119号，自2000年6月21日执行） [2009]59 号，自2008年1月1日执行） 10、 11、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 ?（财税[2006]21号，自2006年3月2日起执行） 12、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号，自2007年2月1日起执行）土地增值税 ??? 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定： ??? （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： ??? 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ??? 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ?? （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权