(南京二手房市场分析14年.docVIP

南京二手房市场分析 一、市场与利润 过去十年，随着南京房地产产业飞速发展，也带动了房地产经纪行业的迅速发展，房地产中介公司像雨后春笋，遍地开花，二手房成交量在整个房地产成交量中所占的比重也逐年上升。 根据南京市网上房地产数据统计显示 ，10年来，南京的二手房成交数量在整个房地产成交量中所占比重在逐年攀升（详见附表1），2008年以前，二手房与一手房的成交套数比在1：2左右，而从2008年以后，二手房与一手房的成交套数比例在1：1左右，已经逐渐持平或超过。依据房地产产业的发展趋势，参照港台和欧美房地产市场的发展历程来看，未来，房地产市场二手房与一手房的成交套数比应该朝着3：1到 6：1方向发展。虽然需要经历一段发展历程，但这意味着，今后，南京二手房市场的容量会越来越大。 附表1：二手房与一手房成交比 单位：套 综上统计可得，从2009年到2013年后五年，南京二手房年平均成交70527套。若每套成交收佣按2万元计算（目前南京市场房屋每套平均价售为100万元以上，收佣标准为成交价的2.4%），南京二手房市场每年有14亿元以上的利润空间（不含租赁收佣利润），随着城市化进程的不断推进，人口数量的不断增加，房地产市场的利润空间还将不断加大。 二、品牌与规模 过去十年，随着房地产产业的不断发展，国家对房地产行业的管理也在不断加强和完善。规范、专业、诚信的中介公司日趋占据市场鳌头。 经过十多年的发展，伴随着整体房地产行业的一轮又一轮的调控，房地产中介公司也在不断经历着洗牌。无论是房地产中介公司的门店规模，还是运营模式、员工素质，都在一波又一波的洗牌中不断扩大、完善和提高。一张桌子两部电话的夫妻店早已销声匿迹，彻底绝望于江湖。而品牌形象好、规模效应强的大型房地产中介公司，瓜分了越来越多市场份额。详见附表2： 附表2：近5年南京前五名经纪公司成交统计 单位：套 年份 我爱我家 中广置业 顺驰 1+2 满堂红 链家 2009 5751 2658 2050 1896 1685 2010 3624 1795 668 1165 893 2011 2442 1512 691 868 869 2012 4472 2535 1637 1624 1785 1011 2013 7160 4171 2362 2215 2602 2624 2014 5231 2160 1052 1428 1049 2489 综上统计分析，成立于2000年12月的我爱我家，2009年门店数量不到50家，经过6年的发展，到2014年门店数量达到120多家，年最高收佣达1.5亿多元，年平均收佣达9560多万元（不含房屋租赁收佣），由此相信，随着未来二手房市场行业的不断活跃，规范经营的规模公司必将占据绝对的市场鳌头。 三、未来与发展 1、城镇化进程将给房地产中介公司带来更大市场空间 历史上，南京市经过多次区划调整，如2000年和2002年，分别实施了江宁撤县设区和江北浦口区、江浦县及大厂区、六合县四区县并二的两次重大区划调整，对加快城市化进程、拓展房地产发展空间、促进房地产发展起到了重要的、基础性的推动作用。 2013年，南京市又一轮区划调整，主城区四区并二，中心城区由6个减为4个，溧水、高淳撤县改区，为南京房地产市场提供了广阔空间。 本轮区划调整，是加快南京率先基本现代化和建设现代化国际性人文绿都的有利契机，更是南京房地产行业发展难得的历史机遇。 2、城市化进程将给二手房行业带来更大利润空间 在南京市大力推进城市化进程中，到2020年，南京将发展成为一座现代化国际性人文绿都。由此，未来5年内，南京市常驻人口还将要增长200多万。那么，按照200万人口中每三口之家买一套房子计算，预计未来五年要成交约70万套房子。再按照二手房、一手房成交1:1的成交比推算，则二手房成交量约在35万套左右（年平均二手房成交7万套）。再按照每套平均成交价120万，成交佣金2.4%计算（目前国家已放开收佣标准），则城市化进程可带来的利润空间为100.8亿元（35万套×120万×2.4%），年均20.16亿元人民币。这还不包括原有的800万人口改善性购房需求的保守估算。 管理与运营 规模带来效益 房地产市场空间和利润空间再大，一个没有规模的房地产中介公司也很难实现上千万的经济效益。也就是说，一家店创造一千万效益是不可能的，而十家店创造一千万完全是可能。因此，房地产中介公司的效益多少，处决于公司规模的大小。当然，公司规模的发展一定要有规划，更要有计划，要根据市场发展变化和规律，规范而稳