第二章 君临整体管理设想5-21[精选].docVIP

氛围管理的整体管理设想 概述： 招商局物业通过对君临国际广场项目定位、功用设计及客户群体的特征和需求进行了深入分析，总结出各类客户服务方面的重点，提出“氛围管理”的整体管理设想，以求达到综合性物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一，在现实中生动地演绎出“精英工作与生活”形态。 君临国际广场物业特点 综合性物业 君临国际广场属于集酒店式公寓、写字楼、住宅以及商业四种业类型于一体的综合性物业。综合性物业既要在管理过程中针对不同的物业类型进行侧重点不同的管理、服务，又要在楼盘的整体管理标准、服务质素上要求统一；既要满足不同物业类型的业主及物业使用人对于物业功能、服务提供方面的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境，又要防止因此而可能产生的各业态物业使用过程中相互之间的影响。这要求物业管理公司在全方位了解、掌握各种业态在物业管理、服务方面的难点、重点的基础上，有效利用自身管理各种业态的成熟管理经验，全面统筹，扬长补短，求同存异，使综合性物业的管理在张扬个性的同时兼备其他业态的管理优势，从而使综合性物业的管理达到和谐、统一。 半开放式设计 君临国际广场的建筑风格崇尚以人性为美，与环境共生，与未来接轨，为业主和物业使用人提供一个清新、自然、开阔的工作、生活空间。所以在规划中采用半开放式设计，在住宅、酒店式公寓临千河沿前街处及其两侧部分道路处用围栏进行分隔，而其临广州路处则为开放式广场。这种半开放式设计，在风格上体现其国际化的一面，但在管理上，则需要保证广场内业主和物业使用人能够在安全且无干扰的环境下工作、生活。 人员流动性大 君临国际广场内有四种业态，其中，写字楼作为工作场所，内部业主、物业使用人及其相关客户、厂商等的流动性很大；而酒店式公寓是面向城市中具备一定经济实力的年轻人的，其国际化的工作性质、生活习惯，决定了公寓的人员流动性比较大。如何有效控制人流，能够既保障广场内部安全，又不会影响到他们的工作、生活，是管理中的重点之一。 “氛围管理”整体管理设想 1、“氛围管理”的魅力 “氛围管理”：是物业管理的高境界管理，它通过具体的物业管理服务行为，围绕一个核心，集中打造出一种特定的气息(如文化气息、贵族气息等)，这种气息潜移默化地从心灵上感染、教育在此氛围中生活的人们，使居住在其中的人们很自然地进行自我约束，从而形成一种物业管理的良性循环，为该物业项目树立良好的口碑，提升其品牌价值。 “氛围管理”不仅形成一种强有力的力量，影响着生活着的人们；它同时也是一种文化现象，具有良好文化底蕴的，是提升项目竞争的强有力手段。客户选择在此办公、居住，不仅只是选择了楼房的功效和质量，也同时选择了社区的文化品位。 君临国际广场的开发商以超前的理念，”，以一流的管理来推动建设”是一个将“都市首席精英工作与生活全方位的文化”进行精致而充分的展示过程，折射出君临国际广场品牌背后深厚的真、善、美文化底蕴。 2、君临国际广场实施“氛围管理”有着得天独厚的条件 (1) 南京，是一个拥有悠久文化历史积淀的六朝古都，君临国际广场又地处南京文脉和龙脉的交汇点，在金陵文脉---原金陵大学、中央大学发源地之间独占一席之地，与南京大学、东南大学、河海大学、南京师范大学为临，人杰地灵，具有极深的文化底蕴。在这样一个社区里实施“氛围管理”，打造“精英文化”是事半功倍的。 (2) 君临国际广场规划为一个工作、休闲的综合社区，其目标客户群体也主要为周边大学高知识层、周边商圈里管理阶层、新型科技的创业者； 酒店式公寓 主要定位在具备一定经济基础的外来及本地高级白领、外籍人员等 写字楼 主要定位在初具创业规模的高科技企业、技术咨询服务业等中小型企业； 住宅 定位在南京本地及外来的具备一定事业基础，二次或多次置业的人群。 这些群体客户都是具有高智商，有较高的人生品位，对生活、工作环境要求文明、舒适、清洁、高度便捷，对社区氛围有较高鉴赏力，追求自由、心灵的开放、周到、细致的服务、生活的隐私性；呈现出传统而又国际的需求。君临国际广场项目大手笔的投入也是旨在创造出尊贵生活的人居环境，体现广场客户成功人生态度，如其宣传词“淡定天下，实现自我”的气势。 因此，在君临国际广场提出“氛围管理”的整体管理设想，是基于广场群体客户的特性来做考虑的。 (3)．君临国际广场的建筑投资大，立意高，崇尚以人性为美，做为市中心一个标志性高品位综合社区，不仅需求得到住户对君临广场功能和价值上的认同，也需要得到住户对社区的归属感，这种归属感的营造，要求有一种力量，这就是营造文化氛围的作用。 3．招商局物业实施君临国际广场物业“氛围管理”的设想： (1)合力营造共性 共性：营造都市首席精英人居环境，打造君临国际广场的“都市精英文化”，保持君临广场的高档形象； “