城市投資评价体系.doc

如何对房地产宏观市场进行预测和分析 前言： 今天在座的大多数同事都是工程及技术部门的人员，随着公司的发展，复合型人才将是公司未来的核心竞争力之一，我希望我们营销、财务部门与工程技术部门互相学习、交流、提高，只有这样，才能达到公司在年初提出的“苦练内功、提高素质”的企业年度目标。 营销、财务等部门员工特别是中高层 房地产宏观市场的研究是个重要和严肃的课题， 我部计划以待分析城市的主要经济、房地产投资，开发，销售等指标样本为基础初步建立“城市投资评价和房地产市场分析体系”（后者主要针对我公司已投资项目地域），通过对来源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或前瞻性明显，即时性好等约20个项目或项目组合，根据其运行的波幅或项目数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标（分为“正常运行”；“超常发展”；“市场过热”和“供求低迷”；“市场过冷”等五种状况），分别显示待分析城市房地产市场的总体基本特点和状况。 房地产市场分析体系是通过每半年或一年的市场数据读入（随着东莞镇区级统计数据准确度的提高，可改为每季度读入镇区级统计数据并分析）。根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，力图反映市场运行的基本状况，通过对其中前瞻性较好的指标数据研判，预测下一年度（或未来年度）的市场趋势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点做出评价。从而为集团公司对政府部门宏观调控的方向和力度、房地产业务的市场运作，投资战略、消费者的市场引导等方面提供参考和依据。 市场信息指标的选取是最困难的部分，一是没有经验可以借鉴；二是由于房地产市场本身的复杂性以及各地房地产市场的发育程度不平衡；三是数据积累时间不够；四是缺乏实践基础。所以我们在建立该评价体系时，主要以量化性分析为主，未过多考虑宏观政策调整、地域、消费习惯、政策差异、土地存量与供应量等因素影响，仅用量化性的指标大体反映出待分析城市房地产市场现状与未来大势预测。在实践过程中，我们将在考虑房地产市场的一般共性外，还将考虑各地市场的个性，并通过大量的理论和实践探索后予以优化。 一、城市投资评价和房地产市场分析体系设计原则：　　1、全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而覆盖了整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。数量、数值与价格、金额并重。　　2、简捷性，模式化。项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，模式化的评价方式便于操作应用。　　3、敏感度高。有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒的主题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价；货币的、名义的工资占实际收入比重较低是我国的现状。　　4、可操作性。指标数据要有可靠来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，所用年度数据均源自当地统计局，当地统计局未能提供或线性较差时，数据可采当地房地产交易中心的交易登记信息系统数据。但是，有些指标反映市场状况极为重要，比如空置率等指标，尽管在统计上目前还有盲区，只有新房，没有存量房，但在指标体系中已经列入。　　5、区域性。我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较大，用一个指标体系很难覆盖，故指标项目可能具有通用性，但需根据不同的地域适当予以调整。 　　6、时效性。城市投资评价和房地产预警体系的设计以2003年度市场数据为基期。同时根据实践检验，我部会及时对个别指标进行调整。 7、选择性。城市投资评价和房地产市场分析体系的选取指标将会略有不同。对于新拓展城市（地区），我们将以较全面的城市投资评价分析为主，主要目的是分析新拓展城市的房地产开发可行性；对于集团公司已开展业务的城市（如东莞），我们将定期进行以房地产市场开发、销售等情况为主的房地产市场分析，主要目的是对公司已开发项目所在地的房地产市场提出预警和规避。二、城市投资评价和房地产市场体系指标 （根据不同地域和统计数据收集情况选取或增加） 反映地区房地产市场表现程度 （1）房地产开发投资额/GDP总额（%） （2）房地产开发投资额/全社会固定资产投资额（%） （3）房地产业增加值增幅（%）　 （4）房地产开发投资额增幅（%） （5）房地产开发投资额增幅/GDP增幅（6）商品房销售金额/商品房开发投资额 （7）投资风险系数：1-自筹资金/总投资资金来源 反映地区房地产市场满足需求程度 （1）新增供应量市场消化系数X1：商品房销售面积/K×竣工面积 （2）总体供应量市场消化系数X2：商品房销售面积/(本年度批准预售+上年度空置面积 （3）销售价格、面积增幅