万科-城市综合体报告..doc

成都万科成南项目组 ２０１０年７月１５日 序 ２００１年，我代表万科集团，从广州回到故乡成都，解决成都项目的问题点。在考察过程中，我发现，国内各大城市的城市综合体地产基本上还处于沉睡期，市场前景颇为看好。于是，经我选择，在中国广州成立了万科城市综合体地产投资策划有限公司中国总部，而我也开始了长达七年的城市综合体地产策划生涯。 在多年职业生涯中，我考察了海外各国的城市综合体区，发现在欧洲黄金地段和旅游区域才看到“LV”、“Dior”“PRADA”之内的大品牌，在二、三线城市从未见到过，包括在澳洲、新加坡、美国都是如此，二三线城市见到的多数是大型的生活用品超市和家具超市类的MALL。 于是，我尝试着将全国各大城市的城市综合体规划区与他们比较，探索我国城市综合体地产的开发模式，并在实践中取得了不俗的成绩。 在操盘过程中，我发现，一个城市综合体地产项目成功与否是受到多方面的制约。前期的市场调研是否全面、市场定位是否准确；后期的物业管理策划、经营管理是否到位等因素都会对发展商的利润水平造成重大影响。 大多数发展商抱着名利双手的心态投资城市综合体地产，但投资与收益往往有很大的差距。如何取得叫好又叫座的投资收益，均衡商户、小业主、发展商之间的利益是关键所在、 其实，城市综合体地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者（发展商、小业主、商家、零售商）的回报，又要满足消费者的口味，因此，投资城市综合体地产项目需要理智应对，冷静分析。 一个好的城市综合体地产项目的利润比住宅高很多，但相应地，风险也高。为了帮助国内城市综合体地产项目朝低风险、高利润的方向发展，我与决策资源房地产研究中心真诚合作，于是，便有了这本《大型城市综合体地产项目全程解决方案》的诞生。 该书详细总结了城市综合体地产调研、开发、功能、业态、定位、招商管理、经营管理的关键流程，并针对国内城市综合体地产发展不均衡状况提出了许多多元化的策划意见和理念，启发决策者规避风险，争取利润最大化。 此书中导入了“城市综合体地产投资策划的经济模型”，用供求均衡理论配合项目市场定位，并通过经济学原理结合城市综合体管理、地产开发的综合元素，科学预测不同业态的风险和利润，通过多方投资者的风险和利润均衡达到相互约束和共赢的目的，引导开发商迈向成功。 我衷心希望，本书的出版能够给目前狂热的城市综合体地产潮流吹来一丝理性的风，帮助城市综合体地产开发商操作项目命运。毕竟城市综合体地产是不能克隆的，掌握一种方法远重要过掌握几个案例。 第一部分 关于城市综合体地产核心问题的分析 核心问题一：为什么创业容易守业难？ 6页核心问题二：如何把握城市综合体地产与住宅开发的本质区别？ 9页 核心问题三：城市综合体地产市场调研与住宅地产市场调研之区别？12页 核心问题四：如何在城市综合体地产项目中运用SWOT分析？ 18页 核心问题五：怎样寻找希缺性业态？ 20页 核心问题六：如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？ 21页 核心问题七：如何寻求城市综合体地产项目效益与风险的平衡？ 26页 核心问题八：如何实现大型城市综合体地产项目的百分百销售？ 27页 核心问题九：如何完成大型城市综合体地产项目的招商活动？ 33页 核心问题十：如何实现大型城市综合体地产项目的人性化规划设计？35页 核心问题十一：如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？ 38页核心问题十二：选择什么样的项目开发流程？ 40页核心问题十三：如何实现大型城市综合体地产项目的可持续发展？ 43页 第二部分 大型城市综合体地产项目开发概述 购物中心基本知识点 51页 海外各国购物中心开发启示 58页 房地产开发商的又一块奶酪，购物中心开发 61页 第三部分 大型城市综合体地产项目开发全程操作 全程开发步骤一：确定项目所在地址 65页 全程开发步骤二：前期市场调研分析 70页 全程开发步骤三：进行项目财务经济分析 8