东莞_华南MALL项目_定价策略_2011..doc

加勒比海区（F区）价格策略 (调整版) 编制：商业经营部 日期：2003年11月 我部已于10月初完成《加勒比海区（F区）价格策略》初稿，经过与招商部的多次沟通与洽谈，普遍反映商家认为加勒比海区（F区）的租赁价格偏高。为此，我部对东莞主要餐饮食街的租赁价格及物业管理费进行了市场调查，普遍集中在50-100元/平方米.月，其中花园新村租赁价格在80元/平方米.月，但为数不少有1年左右的免租期。 结合华南MALL的实际情况以及东莞餐饮市场现状，我们建议根据放水养鱼的原则，降低进驻门槛，以吸引商家进驻，然后通过2年的市场培育，联合商家共同把加勒比海区（F区）发展起来，从第3年开始将以8%的递增率递增（其它区域为5%），从而保证调整前后公司10年内总收益不变或相近。 调整前1~3层平均租赁均价分别为80、53、44元/平方米.月，整体实现均价为63元/平方米.月。10年内按5%递增率递增实现的平均租赁价为96.21、63.74、52.92元/平方米.月（从第3年开始递增）； 调整后1~3层平均租赁均价分别为71、47、39元/平方米.月，整体实现均价为56元/平方米.月。10年内按8%递增率递增实现的平均租赁价为95.76、63.39、52.60元/平方米.月（从第3年开始递增）； 价格策略的制定仍从定量、定性、交易时间节点三方面综合的综合考量，定量、定性考量指标仍按《加勒比海区（F区）价格策略》初稿所确定的实施，交易时间节点的优惠将顺延。综合折扣率仍按0.84计。 另外，商家普遍反映物业管理费过高，而管理费高的主要原因是因为中央空调费用大，商家对此认为可自行安装空调，从而降低管理费用。我部认为在不影响整体经营管理的前提下，建议公司可考虑餐饮商家要求，减少商家费用支出，降低商家经营成本，吸引商家进驻。 后附实收、帐面租赁单价表（面积有待工程部进一步核实）。（后附铺位编号图1F—3F） 加勒比海区租赁价格指导价 一层： 铺位编号 含墙面积 建筑面积 实收单价 帐面单价 F1-001 595.12 731.11 62 74 F1-002 140.62 172.75 64 76 F1-003 392.83 482.59 64 76 F1-004 156.75 192.57 67 80 F1-005 202.46 248.72 67 80 F1-006 150.65 185.07 67 80 F1-007 149.37 183.50 67 80 F1-008 184.40 226.54 68 81 F1-009 362.52 445.36 75 89 F1-010 211.81 260.21 77 92 F1-011 204.77 251.56 75 89 F1-012 187.24 230.02 67 80 F1-013 160.53 197.21 67 80 F1-014 281.12 345.36 67 80 F1-015 420.32 516.36 70 83 F1-016 435.49 535.00 72 86 F1-017 184.18 226.27 75 89 小计 4420.18 5430.20 —— —— F1-018 225.69 283.89 79 94 F1-019 252.66 317.81 79 94 F1-020 183.62 230.97 75 89 F1-021 283.34 356.40 77 92 F1-022 283.35 356.42 77 92 F1-023 221.74 278.92 77 92 F1-024 227.93 286.70 77 92 F1-025 232.63 292.61 77 92 F1-026 752.70 946.79 70 83 F1-027 456.95 574.78 67 80 F1-028 532.90 670.31 67 80 F1-029 370.21 465.67 70 83 小计 4023.72 5061.28 —— —— F1-030 276.56 379.68 77 92 F1-031 243.27 333.98 77 92 F1-032 241.42 331.43 77 92 F1-033 283.76 389.56 77 92 F1-034 165.06 226.61 77 92 F1-035 993.29 1363.65 79 94 F1-036 159.99 219.64 72 86 F1-037 225.18 309.14 72 86 F1-038 167.51 229.97 72 86 F1-039 161.8