[黑马碧桂园千亿路径.docxVIP

黑马碧桂园千亿路径2014-01-10 09:20 向记者提问致信编辑分享大中小收藏此文打印此文评论(2)导语：2013年中报显示，碧桂园的快速增长背后，成本在快速上升，其销售团队比去年上半年增加了1万人，销售费用同比提高80%。经济观察报记者吴娓婷碧桂园无疑是2013年的地产市场最让人吃惊的黑马。它从前一年476亿销售额一气冲过千亿大闸。很多人注意到碧桂园的“全民营销”、“人海战术”，但事实上，“全民营销”只是最后一棒。没有地，没有项目，营销是没法做的。经济观察报获悉，碧桂园内部制定的销售目标甚至高于1000亿。按照2012年平均销售去化率57%计算，销售1000亿意味着需要超过2500万平方米货量，可售货值需超过1700亿。2013年年初，碧桂园积存货量约640万平方米；已开工面积约990万平方米，也就是说，全年还需要新开工超过1000万平方米。2012年的可售货量是1300万平方米左右，2013年仅新开工面积就接近这个数字。换了谁做碧桂园的主席或者总裁，都必须开动所有马达，拼命拿地和开发。事实确实如此，碧桂园通过对区域公司放权，简化审批步骤大量收储土地，又通过重金奖赏激励项目“货如轮转”。这样放权会不会很危险，甚至重蹈顺驰的覆辙？风险是有的，但一个事实是，碧桂园低调了好几年，这几年时间它在做制度化和标准化工作，与上市初期的家族企业相比已焕然一新。拿地、户型、装修、成本计算都有模板。2013年碧桂园还大幅度调整了董事会，当中每个人的增加都对千亿冲量起着保驾护航的作用。6个一级区域在刚过去的12月，碧桂园下属的苏皖区域公司晋升一级区域公司，成为集团第六个一级区域。整个集团共有25个区域公司。2013年全年，苏皖区域新增了5个项目，共管理和开发项目11个。相比2012年，苏皖区域的销售签约额同比增长超过87%，交楼面积增长107%，质量、计划、成本、签证等方面考核均位居集团前列，绩效综合表现符合一级区域入围资格目标。经济观察报获悉，在2012年，碧桂园仅评定业绩最强的广清（辖广州和清远）区域为一级区域。但2013年一年时间，集团一口气提拔了五个区域公司为一级，其中包括管理范围最广的湘渝川赣区域，以及距离集团总部最远的东北区域。碧桂园实行集团—区域—项目三级管控制度。为了冲量，碧桂园对区域公司放权，其中一级区域公司具备更完善的职能部门，成为其下辖项目的指挥部，甚至可称作“小碧桂园”。一级区域最重要的任务和权力是获取土地。据某一级区域公司内部人士透露，一级区域在拿地方面有极大的自主权，可越过集团投资管理中心直接交由土地决策委员会审理通过。所谓土地决策委员会，是碧桂园在2013年新设立的机构，由集团董事会主席杨国强担任组长，总裁莫斌和另一副总裁担任副组长，在每周一晚上开会对各区域提交的意向地块进行决策。其他区域公司的意向土地在摆上委员会桌面之前，是需经由投资管理中心作初步筛选的。一家早于碧桂园进入千亿俱乐部的大型地产开发商，其内部人士认为：“简化拿地审批程序应该是碧桂园在特殊时期的做法。”其介绍，其所在集团在获取土地上一直坚持集团与地方“背对背”审查的做法，即使销售额最突出的区域也不能越过投资管理中心的审查。但碧桂园方面表示，碧桂园鼓励更多区域升级为一级区域，而且提倡区域竞争。以山东省为例，远在广东的广清区域和粤北区域已先后进入“抢地盘”。9月，湘渝川赣区域又在山东蓬莱市斩获蓬莱阁街道小皂村片区沙河海边地块，成为第三个进驻的异地区域公司。该项目地块占地总面积超过千亩，首期开发207.8亩。而单从名字就能看出，“凶猛”的湘渝川赣区域已在中国版图的东西两边同时开花。集团对区域公司不设限，这些区域就像一个个勇将，尽情攻城略地。在2013年2月，湘渝川赣区域还叫做湘渝区域。该区域因销售业绩逐年增长，且连续三年集团绩效考核排名稳居前三而被纳入2012年的一级区域试点区域。成为试点之后，集团用三个月时间分阶段调研它的工作边界、权责对应磨合情况，然后流程优化、缩减审批节点、确立特殊审批环节。一系列工作下来，湘渝川赣成功通过审核，如虎添翼。碧桂园对一级区域的考评都遵循上述原则和流程。粤闽区域总裁是一名80后，但是其在2013年实现了销售额翻三番。集团对粤闽区域也进行了提拔。放权的作用是显著的。截至2013年第三季度，碧桂园获取的土地建面达到2234万平方米，对比前一年的1097万平方米翻了一倍。总共的土地储备达到峰值6590万平方米，保证了碧桂园冲千亿过程中有足够土地开发。朱荣斌和21人董事会放量是危险的过程，数目翻倍的放量更是在玩生死时速。这方面碧桂园是吃过亏的。上市初期，碧桂园就开疆拓土，杨国强亲自去谈每个项目，结果产生了不少投资失误。这位家族企业创始人开始感到一人之力有限。2009年他请来了中建系统的莫斌担任总裁。而在对多个区域开放自主权的