房地产上市公司融资现状研究..docx

房地产上市公司融资现状研究目录第一章 2010年房地产市场总体分析11.1 经济环境分析：增速逐步放缓，通胀压力加剧11.1.1 国内经济增长减速，“三驾马车”维持高位运行11.1.2 CPI创28个月新高，通货膨胀压力加大51.2 房市政策分析：年内三轮调控，调控决心初现61.2.1政策综述：全方位、多角度、力度空前71.2.2政策影响：效果分化，一线城市缩量明显91.3 投资销售分析：投资热度不减，销售业绩强劲111.3.1开发投资：强劲增长，开发前景依旧被看好111.3.2商品房销售：政策调控效果低于预期，成交量再创历史高位131.4 土地供求分析：土地成交面积创新高，转让金达历史高位161.4.1全国土地购置面积4.1亿平方米，超过2007年4亿平方米的记录161.4.2全国土地出让金达2.7万亿元，短期内地方政府难改土地财政模式181.5 商品住宅分析：全国市场稳步上扬，中西部城市成主力191.5.1全国市场：成交量稳步增长191.5.2城市市场：重点城市成交有所下滑211.5.3城市分化：一线城市政策敏感度最高，中西部市场表现稳健291.6 商业地产分析：投资快速增长，销售持续升温341.6.1政策调控为商办物业带来机遇，投资快速增长341.6.2商办物业销售持续增长371.7保障房分析：推进力度大，建设目标基本达成421.7.3大幅提高保障房用地供应421.7.2全国保障性住房建设目标超额完成44第二章 中国房地产公司融资剖析452.1企业融资理论综述452.1.1 MM定理及其修正452.1.2权衡理论452.1. 3代理成本理论462.1.4非对称信息理论：信号传递理论462.1.5优序融资理论472.1.6小结472.2企业融资方式的分类及特征482.2.1内源融资和外源融资482.2.2直接融资和间接融资492.2.3股权融资和债权融资502.2.4企业融资方式总结512.3中国房地产上市公司融资现状522.3.1我国房地产行业的特征522.3.2我国房地产上市公司发展历程573.3.3我国房地产上市公司的主要特征642.3.4我国房地产上市公司融资渠道及特点682.3.5我国房地产上市公司融资现状722.4中国房地产公司融资中的问题及原因772.4.1中国房地产上市公司融资中的问题772.4.2中国房地产上市公司融资偏好的原因802.5 国内地产商香港上市热潮及原因822.5.1国内地产商香港上市现状822.5.2 国内地厂商香港上市原因研究82第一章 2010年房地产市场总体分析1.1 经济环境分析：增速逐步放缓，通胀压力加剧1.1.1 国内经济增长减速，“三驾马车”维持高位运行GDP增幅进一步放缓，全年呈现“前高后低”态势2010年国内生产总值39.80万亿元，同比增速为10.3%。第一产业增加值4.05万亿元，增长4.3%；第二产业增加值18.65万亿元，增长12.2%；第三产业增加值17.10万亿元，增长9.5%。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。在2009年国家“四万亿”投资计划以及系列扩大内需政策引领下，2010年第一季度我国GDP增速创出11.9%的高点。随着经济刺激效应减弱，国内宏观调控措施的不断加大，尤其是房地产调控政策、治理地方政府融资平台、过剩行业的产业结构调整和节能减排任务目标要求等一系列调结构政策措施，导致二、三季度经济增速出现下滑。到了四季度，增速下滑趋于稳定，并小幅回升，从整年来看，2010年经济增速持续回落是2009年基数逐步走高和今年主动采取宏观调控措施共同导致的结果。2009年我国经济增速呈现“前低后高”，与之相对应，2010年则呈现“前高后低”。2008年以来GDP季度同比增幅单位：%资料来源：国家统计局出口、投资、消费增长依旧保持高位2010年我国进出口总值2.97万亿美元，同比增长34.7%。其中出口1.58万亿美元，增长31.3%；进口1.39万亿美元，增长38.7%；贸易顺差为1831亿美元，减少6.4%。全年进出口总值超过2008年2.56万亿美元的历史最高记录，创下新高。但从月度增长态势来看，进口呈现月度增幅下滑态势，出口月度增幅依然保持高位平稳态势。进出口复苏，但月度增幅呈趋同态势。2010年1-12月我国进出口总额同比增幅走势图（累计）单位：%数据来源：国家统计局2010年1-12月我国进出口总额同比增幅走势图（月度）单位：%数据来源：国家统计局1-12月份，城镇固定资产投资约24.14万亿元，同比增长24.5%，比1-11月份回落0.4个百分点。相比今年一季度、上半年增速分别为26.4%和25.5%分别回落1.9、1.0个百分点。固定资产投资增速放缓，一部分原因是由于2009年基数比较