房地产会计论文浅谈公允价值基础理论在投资性房地产中的运用及影响..doc

房地产会计论文：浅谈公允价值基础理论在投资性房地产中的运用及影响 摘要：随着新会计准则的出台，公允价值的应用是其中的一大亮点，采用公允价值计量，可提升并影响企业资产价值,给企业带来更多有利机遇，有利于企业向国际市场发展.但在推行当中还存在一些问题和难点.本文从公允价值的定义及其应用范围入手，着重分析了公允价值在我国投资性房地产中的应用及影响，对投资性房地产会计处理中公允价值模式计量做了进一步的剖析. 关键词：公允价值；会计准则；投资性房地产 财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则第3号———投资性房地产》(以下简称新准则)首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，具有十分重要的意义.投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产.它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，以及已出租的建筑物.因此，房地产开发企业用于销售的房地产，以及为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的建筑物或土地使用权，不属于投资性房地产，应分别在存货、固定资产和无形资产中进行核算. 长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其分散在“存货”、“固定资产”和“无形资产”等其他相关的会计准则中加以处理.然而，随着经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产已成为一项经营性活动,而不是传统意义上的固定资产.在这种情况下，将投资性房地产作为存货、一般性固定资产或无形资产无法在会计上真实反映其价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值相背离. 1公允价值的基础理论 1.1公允价值的定义 对于公允价值，不同的机构有不同的定义.国际会计准则委员会1999年发布的《国际会计准则第39号———金融工具：确认和计量》指出：“在公允价值定义中隐含着一项假定，即企业是持续经营的，不打算或不需要清算，不会大幅度缩减其经营规模，或按不利条件进行交易.因此，公允价值不是企业在强制性交易、非自愿清算或本销售中收到或支付的金额（IASC，1999）.”美国财务会计准则委员会于2000年2月颁布的第7号概念公告对公允价值的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的价格（FASB2000）.”我国新颁布的《企业会计准则———基本准则》中，把公允价值定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额.”对比以上我国对公允价值的定义，本文认为这个定义充分考虑了基本国情，符合我国市场经济发展需要. 1.2目前我国公允价值的适用范围 虽然我国在新准则中部分地采用了公允价值的计量属性，但是公允价值在新准则中的应用是十分谨慎的.与国际财务报告准则相比，我国新的企业会计准则体系在确定公允价值的应用范围时，充分地考虑了我国的国情，作了审慎的改进.公允价值的运用必须满足一定的前提条件，即公允价值应当能够可靠计量.基本准则中也强调，企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用非历史成本计量属性.目前，主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币性资产交换等方面采用；另外，在各项使用公允价值的具体准则中，也严格限制了使用条件.这些限制条件，在一定程度上可以保证公允价值的“公允”表达，同时也可以有效遏制企业的利润操纵. 2公允价值在投资性房地产中的具体运用 公允价值计量模式，是指以市场价值，即熟悉情况的当事人在公平交易中自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额.公允价值在投资性房地产中的运用主要涉及以下几个方面： 2.1投资性房地产后续计量新准则规定，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式.但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式.采用成本模式的，会计处理方法同原有的准则要求基本一致，即将取得有关资产的实际成本作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备，期末按账面价值在资产负债表中反映.而在公允价值模式下，日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧或摊销，资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，其折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响.企业应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益. 2.2后续计量模式变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更.成本模式转为公允价值模式时，由于两种模式下投资性房地产的入账价值不同，因而公允价值