政策性因素对江都区房地产市场的影响分析..doc

政策性因素对江都区房地产市场的影响分析 引言 1990年-2014年（1990-1997年）。我国经济发展和社会中存在的主要问题为货币过量发行，财政支出膨胀以及物价上涨幅度过大，其中1988和1989连续两年CPI增速达到18%左右，1994年CPI增速高达24.1%，为改革开放三十多年以来的最高点。为控制物价，中央采取了控制需求和增加供给的宏观调控措施。1997年亚洲金融危机爆发，中央在坚持人民币不贬值的同时，采取努力扩大内需、刺激经济增长的政策，保持了国内经济的健康和稳定增长。 （1998-2003年）。随着1997年亚洲金融危机的冲击力逐渐散去以及国内一系列经济体制改革，国内经济保持了持续较快增长。1998年开始实行住房制度改革，全面停止实物分房，商品房市场开始活跃，房地产投资额逐年增长；2002年国企改革力度加大，刺激了供给增加和买方市场的形成；在进出口、房地产等因素的带动下，国内生产总值从1997年的7.4万亿增加到2002年的10.2万亿元，按可比价格计算，年均增长7.7%；物价上涨问题得到有效控制，CPI年均增速为-0.1%。 （2003-2007年）。在出口以及投资特别是房地产投资贡献的带动下，经济增长较快。中国加入WTO后，国际贸易进一步发展，贸易顺差明显增加，并呈继续发展的态势。2003年，国家出台了一系列政策支持房地产业的发展，2007年商品房销售额同比增长43.5%，房地产投资同比增长30.2%。 （2008-2012年）。宏观经济波动较大，受美国次贷危机的影响，2008年经济明显下行，房地产市场进入低迷期，商品房销售面积同比下降14.7%；出口也受到影响，2009年出口总额同比下降16%，GDP增速开始下滑，2008-2011年，GDP年均增速为9.6%。虽然这五年中国经济波动较大，但总体上仍维持了较高的发展速度。 1、（1990-1997年）。1988年1月国务院召开 “第一次全国住房制度改革工作会议”，同年2月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。1994年7月18，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需（1998-2003年）上行，占固定资产投资中的比重逐年提高，商品房销售面积保持24.7%的年均增长率，商品房价格变化较为平缓，年均涨幅在3%左右。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，中国房地产业由此全面拉开市场化改革的步伐。2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确房地产业为国民经济支、（2003-2012年）2004年以来，随着房价上涨幅度的扩大，中央一方面继续推进住房制度改革，另一方面加大房地产业的调控力度，先后出台了一系列抑制性的房调控政策，如2004年“土地招拍挂”、2005年“国八条”、2006年“国六条”，涉及土地、金融等各个方面。2007-2008年前三季度，中央继续通过信贷等多种方式加强房地产调控，最终在2008年金融危机等多种因素的综合影响下，出现了1998年“房改”以来房地产市场量价的全面调整。需要说明的是，这一期间还有一个重要的政策是2007年的国发（24号文），标志着政府住宅调控思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系建设，加快住房分类供应体制的实施，稳定住房价格。 2008年四季度开始，为应对金融危机，保持国内经济稳定增长，货币政策和房地产业的抑制政策全面放松。2008年12月，中央经济工作会议提出，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。中央与地方政府积极出台各种措施拉动内需，“购房入户”、“七折利率优惠”、“放松二套房信贷政策”、“降低开发企业自有资金比例”等政策先后出台，市场下行态势很快被遏制，并在2009年呈现出“量价齐飞”的态势，住房需求急剧释放成为在金融危机下“内需驱动”的发动机2010年开始，国家出台了一系列房地产调控措施，政策由此前的鼓励购房转向抑制投资投机，遏制房价过快上涨。2010年1月“国十一条”提出促进房地产市场平稳健康发展；2010年4月“新国十条”明确房地产调控目标为“遏制部分城市房价过快上涨”，全面拉开新一轮房地产调控的序幕；2011年1月“国八条”强调巩固和扩大调控成果，严厉程度增加，限购范围扩大，差别化信贷政策全