桃花源商业街策划书..docx

桃花镇老洲村商业用地规划桃花源复古风情商业街策划书目录一、前言二、南昌商业环境调查2.1商业格局2.2城市发展状况2.3宏观商业环境三、项目商业定位 3.1 项目案名定位 3.2项目形象定位 3.3项目功能定位 3.4 项目档次定位 3.5 主要目标客户定位 3.6面积与功能配比四、营销推广策划 4.1 基本分析 4.2 桃花源swot分析 4.3 营销战略五、风险分析 5.1项目市场风险 5.2项目政策风险及规避 5.3经营管理风险 5.4金融财务风险六、地产规划图一、前言 商业街是人流聚集的一个主要场所, 是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，通过将街切割、打碎、重组再造的，运用以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核心就是让空间有用而舒适。利用竖向高差的变化将其划分成两个不同的空间。在根据建筑的轴线在相关节点上设置种植坛形成景观序列，根据建筑的收放控制台阶的收放。南昌现有的成熟复合型商业街除胜利路、中山路外，无其它商业街，并且商品的种类、交通条件、配套设施等参差不齐，与广州、北京、长沙、武汉、上海等地商业街相比相差甚远，和南昌的经济发展不为同步。以胜利路为例，它是在旧城改造的基础上建起来的。自从2001年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳商业街之一。由于胜利路的客流量大，沿途撒满垃圾，损害了青春亮丽的市容景观，有损商业街的形象。此外，很多市民都在呼吁让步行街的文化气息来得更浓烈一些。像在王府井步行街，有大量的“运动系列”等雕塑作品，但在胜利路基本没有看见。只有那么一口古井静静地立在胜利路边上，成了步行街上仅有的一大标志。可是春去秋来，这个被众人抚摸过的地方未经修护,已经变得发光发亮。于是，桃花源商业街呼之欲出…… 二、 南昌商业环境调查(一)商业格局： 南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络。以洪城大市场为核心的洪城板块，依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。 南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区，经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。其中，洪城商圈主要从事商品批发，如：服装、五金、家电及快速消费品等，其商业分布核心位于洪城大市场。（二）城市发展状况： 南昌属内陆城市，新兴行业如IT、金融、服务、房地产商业等领域较沿海等一线城市有明显之后。近年来，随着国家加快实施长江开发战略，大京九铁路的全线贯通，南昌的经济发展形成强大动力、产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。（三）宏观商业环境：A. GDP：南昌宏观经济今年呈现告诉发展态势，GDP逐年增长，经济动力抢进，为商业发展提供了广阔的发展环境。B. 人口：今年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口密集度提高，消费潜力不断增加。C. 商圈范围： 洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈。商圈内的各大综合及专业市场几乎涵盖了各门类商品，并辐射到全省及周边城市。 洪城商圈北抵洪城路，南至新动物园，西达抚生路，东临洪城客运站。 三、项目商业定位项目案名定位： “桃花源---复古风情商业街”（二）项目形象定位： ①优良的建筑品质----以打造魏晋朝代复古文化商业街为目标，以打造高品质商务写字楼为动力，品质有所保证； ②品味“桃花源”生活----概念创新，返璞归真； ③五官享受----水榭楼台、炊烟袅袅、铃音清脆的复古的风情，让五官和心灵沐浴美妙； ④文化理念----在热闹的城市积淀五千年历史的厚度。（三）项目功能定位： 将地区分为AB区 分别建立复古商业街；中高档写字楼. 桃花源复古商业街： 以陶渊明《桃花源记》为文化背景，打造桃花源复古商业街，复古商业街主要以文化产业为主 ，主要经营 集餐饮、茶座、古玩字画 服装 ，酒吧，老字号等，打造特色商业购物街区形象。桃花源商务写字楼：主要目标群为商区客户 以休闲娱乐为中心，娱乐会所等功能于一体，一站式各阶层顾客体验消费的主题休闲度假乐园。至下而上分别为spa、健身房、大