天士力花园二期营销方案(合策2011-11-25)[精选].pptVIP

商会 关键词 联动 福建、温州、浙江等知名商会 投资 质素高、实力厚、喜团购 有投资的房产升值潜力会更大 俱乐部 关键词 高属性 高尔夫、车友会、金融证券等 圈层性 质素高、实力厚、喜团购 目标客户锁定 渠道客户 会员制的运作将项目与区域传统项目相区隔 通过俱乐部会员的招募完成对目标客户的识别、筛选和聚集 保证了项目的高规格和高档次 会员制管理--专属与身份的象征 开盘前3个月开始通过会员招募进行客户积累； 通过会员权益的广泛嫁接使得客户渠道得以拓宽； 通过会员权益的附加（如高规格营销活动的参与等）使得客户身份感和尊贵感得到提升； 通过各种活动汇聚人气，将客户群体所在的“圈子”一网打尽，将“场”的效应最大化 销售策略 在保证企业利润空间的前提下 遵循市场价格规则而制定 价格制定原则 竞品价格走势 北宁湾2011年2月开盘至10月实现实收均价13000元/㎡ 玫瑰湾2011年1月至10月实现实收均价11500元/㎡ 市场价格 价格测算 市场比较法 序号 评估 本案 保利玫瑰湾 中海北宁湾 中铁国际城 权重 50% 30% 20% 项目 评分 评分 评分 均价 10343 12755 13000 1 外部区位 100 100 120 120 2 内部情况 100 105 110 110 3 配套 100 100 100 100 4 附加值 100 100 100 100 5 产品 100 80 80 80 6 规划 100 100 110 120 7 交通 100 100 120 120 8 规模 100 105 110 120 9 户型 100 105 110 110 10 品牌 100 105 110 110 11 景观 100 90 100 120 12 绿化 100 90 110 120 13 物业 100 90 100 100 总计 1300 1270 1380 1430 修正系数 1 0.98 1.06 1.10 价格导出 11974 通过市场比较法本案实时出街价格为： 11980元/㎡(毛坯价格) 备注：项目参考均价数值均为10月网络签约实收价格 在政策影响下房价处于下行趋势 价格小结 如：按照销售均价13980元计算，销售面积为29987 ㎡， 销售额为4.19亿。 从市场比较法我们得出的本项目的实时毛坯销售均价为12400元/㎡, 精装修成本统一按照2000/㎡计算，那么算出将装修的销售均价为:11980+2000元(精装修)=13980元/㎡ 市场比较法推出销售均价为：13980元/平米 考虑到现有的市场形式及政策导向对房地产市场的影响,如果以13980元作为项目的入市均价,必须对项目进行品质的提升以及推广力度的支持。 天士力花园货量梳理 总货量： 257套 货量分布： 1#大户型产品；2#小面积90㎡；3#面积不详 关于推货 方案一 推货策略 三栋楼同时推介: 首开3号楼特色产品面向市场(以丰富且具有特色的产品切入市场形成差异化)；2号楼市场主流产品；1号楼王面市收官。 方案二 ① ② ③ 以市场主流，低总价的产品入市2号楼；3号楼与1号楼根据蓄客情况陆续开放 根据本案的体量及自身产品的多样性，推货策略的确定依托于现场蓄客情况及客户需求而制定，同时根据实时市场情况调整策略方向。 销售周期：11个月 实现销售:4.19亿元 销售均价:13980元/㎡ —— 创造健康、人人共享 —— * 天士力花园二期营销方案 2011-11-16 讨论稿 本报告以宝士力企业发展战略为核心，延续健康地产的规划理念，全盘考量！ 主题 健康·养生 地产开发 报告思路 项目定位 营销策略 客户定位 销售策略 财务测算 项目定位 传承天士力企业理念 天士力的健康是这样的： 在改革开放的大潮中，天士力吸吮着民族医药精华诞生，成为以 ，以制药业为中心，包括现代中药、化学药、生物制药、保健品、功能性食品等，涵盖科研、种植、生产、营销等领域的高科技企业集团。 大健康产业为主线 宝士力发展战略 健康服务【健康养生、养老照护、医疗康复】 宝士力打造的健康地产核心价值 需求客户量 大众 · 中层 尖端 完善的医疗康复条件、资源要求高、专业技术强 拥有特色医疗条件与部分设备 锻炼与检测设备、基本健康检测 基础健康服务系统 医疗康复、抗