闵行马桥地块定位报告.pptxVIP

闵行马桥市场定位报告住宅市场概况区域竞争-闵行南部区域主力供应公寓，旗忠板块目前产品线都是独栋，是纯粹的别墅区物业类型板块主力均价新盘数量公寓梅陇春申、颛桥4.1-4.5万11个江川路、吴泾、马桥2.7-4万叠加当代万国府MOMA均价4.2万2个万科城3.4万独栋马桥5-7万3个区域竞争-闵行南部公寓售价3-4.5万，独栋5-8万，叠加受供应限制价格3.5万左右物业类型项目名称成交均价公寓春申景城三期4.1万中海寰宇天下4.5万上海星河湾4.3万鑫都城紫云华庭2.5万绿地璀璨天城2.8万海赋尚品3.2万凤凰城3.0万紫竹半岛4.0万万科城2.9万叠加当代万国府MOMA均价4.2万万科城3.4万独栋中星红庐5.1万御涛园精装6万绿城玫瑰园7.7万区域竞争-独栋均为超低密度的纯独栋社区，产品线分为400㎡以上的资源型大豪宅以及200-350㎡的中小独栋产品形态板块名称入市时间代表个案体量（㎡）容积率形态主力户型(㎡)建筑风格交付标准独立马桥06.12绿城玫瑰园14.50.18地上两层地下一层地上430-600地下300-500英式、法式、西班牙式、意大利式毛坯10.1御涛园4.50.175地上两层地下一层地上195-330地下100-200欧式精装11.4中星红庐12.180.175地上两层地下一层地上270-623 地下200-400都铎风格与法式经典相结合毛坯区域竞争-叠加主力150㎡以内的经济小叠加，马桥和江川路都是高容积率的混合型社区配置华府天地愉园万科城当代万国府MOMA板块旗忠别墅区马桥江川路规划图R=1.0R=2.4R=2.0物业类型叠加叠加+27-28层公寓叠加+17层公寓户型面积主力：140~149㎡ 次主力：172~186㎡108-131㎡上叠110㎡下叠130㎡主力总价尚未入市370-480万500-600万量价表现-独栋单价5-7.4万，单盘流量不足两套资源大独栋凭土地资源占有形成价值高地，主力总价2000-5500万，中小独栋1000-2000万物业类型板块项目名称开盘时间整体成交均价户型面积成交套数主力总价月均流量独栋别墅闵行马桥绿城玫瑰园二期2010.474093430-1300㎡1372700-12000万1.9套中星红庐2011.449421270-358㎡961350-2000万1.6套2013.456292405-623㎡262000-5300万0.7套御涛园2010.158517（精装）195-330㎡1561000-2300万2.1套量价表现-闵行南部上游板块公寓主力需求总价600万以内，总价500万以内的经济型小叠加月均去化可达13套物业类型板块项目名称开盘时间最新均价户型面积成交套数主力总价月均流量叠加闵行马桥万科公园大道2014.113.4万108-131㎡149370-480万13套大平层闵行颛桥上海星河湾2013.84.3万240-304㎡573850-1300万18套闵行梅陇春申春申景城三期2014.34.1万201-249㎡46780-980万2套中高端公寓闵行梅陇春申中海寰宇天下（月均52套）2014.94.5万99㎡426385-455万24套130㎡423495-590万24套150㎡138600-690万4套量价表现-闵行南部下游板块单价2.6万元/㎡左右，主力需求总价400万以内，单盘流量可达60-75套物业类型板块项目名称开盘时间最新均价户型面积成交套数主力总价月均流量普通公寓颛桥鑫都城紫云华庭（月均57套）2015.102.5万70-87㎡53180-220万11套120-144㎡183305-365万37套186-239㎡30480-600万6套江川路海赋尚品2016.13.2万82㎡48240-260万24套94-123㎡136290-370万68套凤凰城（月均22套）2015.33万88-110㎡14230-300万3套129-141151320-390万16套158500万5套183670万1套马桥万科公园大道2015.52.9万77-126㎡699200-355万70套绿地璀璨天城（月均76套）2014.112.8万53-98㎡1035115-250万65套129-147㎡170290-370万11套市场空间与机遇闵行南部板块虽然以90-100平米面积段产品去化量最大，但整体量价实现最好的仍然是140平米以上产品，目前区域内120-180平米的别墅产品是空白点。市场空白市场总结市场物业两级分化2.0以上的高层公寓0.5以下的独栋别墅同质化满足中高端需求的联排、叠加、洋房产品市场分析机会点商业市场概况市场机会分析商业成交趋势-闵行闵行历年商业成交面积相对稳定，而供应量近年来呈井喷，目前供求失衡，库存较大。商业成交