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商业地产与住宅地产的不同 张良军：商业地产游戏规则和住宅不同 近期“限购令”的出台，催热了商业地产市场投资需求。但商业地产投资空间有多大？哪些因素主导商业地产价格走势？第一财经日报《财商》近期专访了高纬环球中国区的董事总经理张良军先生。 《财商》：美国一些对冲基金经理对中国商业地产市场有一些看空观点，因为中国商业地产在建面积很大、空置率也比较高。你如何看待这个问题？ 张良军：我觉得这很正常，因为一个新兴市场和成熟市场有很大的差别。在国外成熟市场很难出现像中国这样的建设速度和新供应量吸纳速度。比如说在国外一些成熟市场上，商业地产基本上没有新的供应量，而且通常是10～15年甚至20年的租约，所以市场交易量很少。但在中国市场租约可能只有3年、2年甚至更短，所以很多公司每2～3年都会面临一次新的“搬家”，而且中国大多数公司都处于一个成长的阶段，在这种情况下需求会不断增长，所以中国市场会有很多不断在建的项目。 至于空置率只是一个暂时的现象。以北京为例，在今年年初的时候，北京商业地产空置率达到20%左右，但现在已经回到了15%甚至更低的水平。在一个成熟市场以纽约为例，当供求平衡状态，空置率会在5%～10%。但在中国市场即使供求平衡状态下，空置率也会在10%～15%的水平。空置率如果超过15%，可能就属于一个买方市场。如果低于10%，在中国已经是卖方市场。在国外