房地产新政下中开发商的生存之道.docVIP

房地产新政下中小开发商的生存之道 案例：项目变卖进行曲 　　邱立国（化名）是杭州永达房地产公司（化名）的老板，最近他的心情非常糟糕。他去年冬天心情却好得出奇，那时候他刚刚从杭州市政府手里通过摘牌获得了一块好地，这块地位于市区东北角，占地近200亩，属于城市的次中心地区，离机场只有25分钟的车程，到市区最繁华的地方也只要10分钟，按照杭州城区建设规划，这个区域将是未来的商务中心，在寸土寸金的杭州市，能够拿到这样一块风水宝地，成为公司去年最值得骄傲的业绩。 　　按照协议，永达将近期要向政府支付完所有的土地出让金，争取尽快开工……项目前期工作进展很顺利，去年上半年永达和一家商业银行签订了项目贷款的初步协议，资金一到位，项目马上就可以开始差迁动工了。 　　然而，国六条彻底打乱了永达的开发计划。在国六条颁发后的第二天，永达就被该银行告知终止合作，其他原本非常热情的银行业务人员也都纷纷高举免贷牌，银行合作的大门就这样随着国六条的颁发而悄然终止，这块风水宝地一夜间就成为一个烫山芋，让邱老板开始寝食不安……为此，他从去年7月初就开始停掉手上所有的工作，开始四处寻找合作者。半年下来，见过的合作者无数，但是最终都无功而返，要不就是嫌项目拆迁风险大，要不就是没有足够的资金…… 　　时间一天天过去，离支付土地出让金的期限越来越近了，但是邱老板紧锁的眉头始终没有展开过，他的脑海中始终无法驱走的就是项目的出路：难道我就这样眼睁睁看着这块地归还给政府吗？难道我的8000万就这样无偿捐献给政府国库？这个项目黄掉后，公司下一个项目会在哪里？没有项目的话，手下几十号人该怎么办？ 　　他的心中没有答案，也没有人可以告诉他答案…… 　　重新洗牌：资本能力提升迎来大开发商主导的地产新纪元 　　无独有偶，笔者在最近接触的开发商中，和邱老板一样的人不在少数……用潘石屹的话说“国六条出台后开发商公开哭的多，躲在被窝里哭的更多！” 　　国六条将成为中国房地产行业发展的一个重要里程碑，随着国六条及其配套措施的实施，中国地产行业将跨入一个大开发商主导的地产新纪元。 　　“国六条”对房地产市场的调控是供给与消费双向调控，是立体式的调控，涉及土地、规划、产品供应结构、信贷、税收、销售等方面的调控。对于大开发商来讲，国六条最重要的利好消息是提高了开发商的进入门槛，这种门槛的提升集中体现在资本能力的提升，按揭比例的下调、银行信贷政策的紧缩、开发时间的限制、销售过程的监控都意味着开发商沿用多年“空手套白狼”的资金运作方式将无法继续上演，很多开发商的资本能力将受到严峻的考验。 　　广州国土资源和房屋管理局在去年8月刊出的“广州开发区中心花园某地块国有土地使用权公开出让招标公告”中，对申请投标企业的资金实力有了非常具体的要求，包括：净资产达4亿元人民币以上，企业资产负债率不得超过70%，报名前一个月内银行任一天结帐时点的企业现金存款达到3亿元人民币以上……通过这样的公告，我们可以看出来，资本能力已经成为开发商参与竞争的前提，不具备实力的中小型开发商将被拒之门外，土地交易将成为为数不多的地产大颚专有的游戏阵地。去年9月，占地560余亩的上海浦东花木新民北路地块成为上海乃至中国土地市场最受关注的地块之一，疯狂拿地的开发商为其报出了最高近60亿元的投标价，创造了历史纪录，更是让没有实力的开发商望洋兴叹。 　　“首次全国经济普查数据公报”显示，截至2004年末，全国房地产开发企业资产负债率达74.1%，房地产行业的资金平均充足率不到25%，而银监会要求的开发商的项目贷款的前提之一是开发商资金不得低于35%，按照这个数据估计，我国地产行业的资本金缺口至少在3000亿元以上，这个缺口必然导致很多开发商手忙脚乱，也将迫使一大批自我资金严重不足的中小型开发商永久性地退出房地产行业。 　　提高行业集中度是本次宏观调控的出发点之一。由于历史原因，我国房地产行业目前的集中度非常低，行业老大万科的2005年销售收入才占到全国市场的1.1%。2005年百强企业销售总额1883.42亿元，占全国市场份额的14.26%，而香港2003年前十名开发商占据80％以上的市场份额，美国2003年前十名开发商的市场占有率超过27%，行业结构进行合理调整是大势所趋。 　　2005年末，全国的房地产开发企业超过了5万家，大部分都是中小型房地产公司，不少企业都在过去几年内分享了行业整体快速发展带来的好处，但是在国家宏观调控日趋加强的环境下将很难维系往日的风光，甚至要逐步退出房地产市场。国内某专业机构研究结果表明，我国房地产行业未来五年的数量将急剧下降到1万家左右。那么谁将退出未来的房地产行业？谁将继续留在未来的房地产行业？谁将主导未来的地产行业？ 　　答案很明确：我国房地产即将进入大开发商主导的历史新阶段，而大开发商的行业地位将在很大程