投资性房地产的理.doc

投资性房地产的处理 　标题：　第八章投资性房地产 收藏 第八章投资性房地产 第一节　投资性房地产初始计量 　　[例题考点提示] 　　投资性房地产成本法和公允价值法及递延所得税的问题 　　[经典例题] 　　营业税税率为5%.有关资料如下： 　　（1）2006年12月丁公司以银行存款购入一栋写字楼，价款为51000万元；其中包括土地使用权为1000万元，丁公司作为投资性房地产，写字楼预计尚可使用年限为40年，写字楼相关手续于当日办理完毕；土地使用权预计尚可使用年限为50年，土地使用权相关手续于2007年1月1日办理完毕。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和摊销。假定按年计提折旧和进行摊销。 　　（2）2007年1月丁公司与B公司签订租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。 　　（3）若在2008年年末的写字楼的市场价值为46550万 　　考虑递延所得税，税率33%.要求： 　　（1）编制2006年12月购入房地产的有关会计分录。 　　（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。 　　（3）编制成本法下按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录。 　　（4）发生了减值的处理 　　[例题答案] 　　（出租房子同时把土地使用权出租了，那么应该是统一作为投资性房地产核算，计提折旧和摊销在一起核算，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算。如果是房产的折旧年限和土地使用权的摊销年限不一致的，那么房产的折旧和土地使用权的摊销应该是分开核算的。关于这点，之前确实不是很明白，教材中也没有涉及到这样的问题，这是水团沟通以后的初步答案，对于之前的疏忽表示歉意。） 　　（1）编制2006年12月购入房地产的有关会计分录。 　　借：投资性房地产－写字楼 51000 　　　　贷：银行存款 51000 　　（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。 　　借：银行存款2000 　　　　贷：其他业务收入 2000 　　借：营业税金及附加100 　　　　贷：应交税费－应交营业税 100 　　（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录。 　　07年，08年 　　借：其他业务成本 1270 　　　　贷：投资性房地产累计折旧1250 （50000÷40） 　　　　　　投资性房地产累计摊销20（1000÷50） 　　（或借：其他业务成本　1270 　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）　1270） 　　09年 　　借：其他业务成本 1270 　　　　贷：投资性房地产累计折旧1250 （50000÷40） 　　　　　　投资性房地产累计摊销20（1000÷50） 　　（或借：其他业务成本　1270 　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）　1270） 　　（4）若在2008年年末的写字楼的市场价值为46550万，2008年底投资性房地产账面价值＝51000－1270×2=48460，因此应该计提减值＝1910万： 借：资产减值损失 1910 贷：投资性房地产减值准备 1910 借；递延所得税资产 1910×33％＝630.3 贷：所得税费用 630.3 　　[例题总结与延伸] 　　如果此题是按照公允价值的模式如何做分录 　　（1）购买的时候， 　　借：投资性房地产－成本 51000 　　　　贷：银行存款 51000 　　（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。 　　借：银行存款2000 　　　　贷：其他业务收入 2000 　　借：营业税金及附加100 　　　　贷：应交税费－应交营业税 100 　　（3）若在2008年年末的写字楼的市场价值为46550万，2008年底投资性房地产账面价值51000，因此应该确认公允价值变动＝51000－46550＝4450万，会计分录： 　　借：公允价值变动损益 4450 　　　　贷：投资性房地产-公允价值变动 4450 　　借：递延所得税资产 630.3 　　　　递延所得税负债　838.2 　　　　贷：所得税费用 1468.5 　　这里需要注意一个问题：会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债： 　　借：所得税费用　838.2 　　　　贷：递延所得税负债　1270×33％×2＝838.2 　[知识点理解与总结] 　　一、投资性房地产实质 　　投资性房地产的实质就是企业经营租出的房地产和土地使用权，另外是持有增值后出售的土地使用权。从理解上基本上掌握一下经营租出的房地产就可以了。之所以这样来区分