世联-溪之谷项目市调报告(提交终稿)课件.ppt

深圳城市概况 建市历史：1979年设市，1980年定为特区，1981 年 升为副省级市 地理位置：中国南部海滨城市，与国际化城市香港相 接。 气候状况：亚热带海洋性气候 ，非常适于居住。 领土面积：1952.84平方公里 ，特区面积为395.81平 方公里 经济地位：中国大陆人均国内生产总值最高的城市。 居住人口：约700万 深圳宏观经济状况 宏观经济依然保持持续、快速、健康发展的态势，城市可持续发展潜力位居全国第三。 2003年深圳完成国内生产总值2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3％。 本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元 。 2003年，全市完成全社会固定资产投资总额946.49亿元，比上年同期增长20.1％ ，房地产开发投资410.06亿元，增长5.6％ 。 深圳房地产市场状况 房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅需求持续增长。 土地供应趋紧，土地价格抬升迅速。 关键词：拍卖 坂雪岗 尖岗山 “9万3地块” 新增住宅供给明显下降，住宅批准预售面积比住宅销售面积少95万平方米，新增供求比为0.88：1,求略大于供，房价上涨2.55％ 。 深圳住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律 。 深圳宏观经济及房地产市场发展阶段判定 深圳房地产市场聚焦 关键词：豪宅 TOWNHOUSE 投资 升值 2003年被称为深圳豪宅年，各大知名楼盘均有推出数量不等的TOWNHOUSE，独栋小别墅。 区域热点突出，香蜜湖、红树湾、华侨城大盘云集，豪气冲天。 受宠物业出现二极分化，大面积豪宅与小面积投资物业均成为市场追捧对象。 消费者投资意识空前高涨。 别墅项目增多，人气渐旺。 深圳土地供应趋势 深圳房地产价格趋势 深圳消费者消费能力状况 2003年深圳居民可支配收入持续上升，达25935.84元，比去年增长3.99%。 居民消费欲望不断增强，人均消费支出19960.32元，比去年增长5.5%。 2003年度人均投资性购房支出为3263.8元，增幅高达59.8%，人均投资性购房支出占人均消费支出的比例为16.35%，比去年增加了5.56个百分点。 回顾：全国别墅市场总体发展阶段与宏观经济的关联 展望：未来几年经济形势及政策对别墅总体市场的影响 2004年全国经济增长率预计8.5% ，深圳经济增长率预计为15%，整体经济向好。 十六届三中全会出台的若干政策，为经济稳定、持续发展提供了有效的政策基础 。 企业家及消费者信心指数升高，对房地产的投资置业热情将逐步攀升。 国土资源部2003年2月下发的[2003]45号文件规定“停止别墅类用地供应”。 国内领先城市别墅市场分析 销售效果 实现均价：17000元/平方米 销售速度：2004年2月末开盘，截止到4月10日，已售33套。 销售金额：实现回款2.5亿。 市场反应：价值和品牌的迅速提升，成为京城别墅市场的焦点之一。 区域：分布明显，多集中在自然景观优美的片区 价位：普通别墅价位在5000—15000元/平方米间， 高档别墅为15000—25000元/平方米。 面积：畅销户型面积集中在300—800平方米 风格：以欧陆、美式风格为主，具有多样化特征 客户：实业家/商人，投资客，文艺界（导演、演员等）人士，教育文化界（教授等）人士，科技新贵，政界、军界背景人士。 深圳别墅市场目前进入成熟阶段 成熟阶段表现为客户层面的拓展和物业选址在地域上的外扩——走向东部、走出关外 单纯价格的竞争已逐渐退出主流，市场特征表现为产品核心力与整体品质的竞争，别墅产品的升级与创新、附加价值、整体性价比、营销推广将成为能否被市场认可的关键 回顾二：深圳别墅历年供应情况（套数） 个盘现象明显，故每年供应量变化较大（97年月亮湾山庄348套）； 近两年看，由于香蜜湖片区、东部高端项目的涌现，别墅供应量有明显增加趋势。 回顾三：历年均价走势 由于别墅物业的高端性和少量性，总体市场价格区间跨度较大； 随着经济型别墅和亚别墅（TOWNHOUSE）的大量出现，整体均价有下滑趋势，但这对于高端市场并没有直接影响（如观澜高尔夫别墅）。 (元/平方米) 深圳高档别墅分布特点 蛇口别墅区 区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片状集中分布，其它区域则零星分布 银湖别墅区 盐田沙别墅区 华侨城沙河别墅区 高档别墅板块特征分析 蛇口 关键词 蛇口半岛、大小南山、滨海、海上世界、码头、国际化 板块特征 自然资源条件优越 蛇口不仅是特区的政策窗口，而且是人文社区及自然景观的绝佳之地， 山海相映，配套齐备，居住气氛极