住房抵押贷款课件.pptVIP

第4章 住房抵押贷款 本章主要内容 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款参与者 住房抵押贷款中的违约行为及其规律 住房抵押贷款的现金流分析 住房抵押贷款的各种方式及其特点和创新 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款的订立过程 住房抵押贷款的审核 对抵押物价值的评估 关于房产价值的评估主体 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发展成熟的美国，主要是由贷款担保机构（联邦住房管理局和退伍军人管理局）来委托。 关于评估方法 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。 对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的尝债能力 贷款购房的月支出与月收入之比（小于28%）：注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等相关支出 长期债务总支出与月收入之比（小于36%）：长期债务总支出还包括如购车贷款等 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的尝债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资） 住房抵押贷款的参与者 贷款资金供给者 指住宅抵押贷款资产的最终持有者，目前在我国还主要是各商业银行；在美国机构投资者（如寿险公司）也可成为贷款资金供给者 贷款服务者 为抵押贷款的正常运作提供服务，如向借款人收取月付款并转交给抵押贷款债权人、催款、应对提前还款等 目前，在我国贷款资金提供者与贷款服务者相同。 贷款承保者 住房抵押贷款涉及三个险种： 与贷款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 目前，我国住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司 住房抵押贷款中的违约行为 被迫违约与理性违约 根据违约原因的不同，可将违约分为被迫违约和理性违约两种。 被迫违约 是由于借款人支付能力不足造成，如借款人发生失业、离婚等原因造成。 在国家经济稳定时，这种仅仅缘于借款人意外财务危机的被迫违约现象不太可能普遍发生，也较易于控制。 理性违约 指由于房地产价格下跌，借款人从自身利益出发，出于经济理性而采取的放弃还贷责任的违约行为。 理性违约的条件：当房地产的当前价值小于借款人未偿还的本金时，将发生理性违约 理性违约的影响因素： 房产价格下跌的幅度越大，越可能发生理性违约 贷款成数越高，越可能发生理性违约 贷款期限越长，越可能发生理性违约 贷款合同已经履行的时间越短，越可能发生理性违约 在这四个因素中，哪些是银行能控制的呢？ 如果房地产升值，理性违约条件就不可能成立。 对违约行为的经验分析 通过对历史数据的经验分析，归纳出特定贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律。 从横向比较看，住房抵押贷款的违约率远低于其它贷款。(下图为美国的数据) 注:下面的分析源于穆迪公司对美国加州在1970-1988年之间的约700万笔住房抵押贷款违约行为的研究。 贷款成数与违约率 在不同的贷款成数区间内，违约率的变化对贷款成数的敏感程度不同。 贷款已履行时间与贷款损失程度 住房抵押贷款现金流分析 以固定利率、等额还款的贷款方式为例进行分析 几个术语： 贷款总额 P0、合同利率 r、贷款期限 N（以月计） 月付款A 、贷款余额Pn 、月付款中的本金Cn和利息In 月付款 A 贷款余额 Pn ：等于以后各期月付款的现值 月付款中的本金Cn和利息In 本金：等于相邻两期贷款余额之差 利息：等于月付款减本金 月付款与贷款期限、贷款利率的关系 月付款与贷款期限 月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接近于贷款总额与月利率的乘积 延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作用也是有限的。 月付款与贷款利率 月付款随贷款利率的提高而增加。 贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度比较接近 月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限长的月付款额随利率上升增加更快。 实际贷款利率 当贷款机构向借款人收取手续费或借款人因提前还款缴纳罚款时，抵押贷款的实际成本将高于合同利率 贷款手续费与实际贷款利率 贷款手续费一般以贷款总额的某个点数（a）来收取，如a = 2，借款人实际借的资金只有贷款总额的98%。 此时，实际贷款利率re为： P0 （1– a% ） = A（ P/A ， re