工业地产-地方财政研究.docVIP

2013年第16期(总第228期) 辽宁省财政科学研究所 辽 宁 省 财 政 学 会 2013年9月15日 本期主题：工业地产 ?按?工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，它是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动 在我国，工业地产的土地批租年限为50年。工业地产通过土地的商业开发吸引工业企业入住，出售出租给工业企业，以此来分享工业利润的一部分。工业地产的核心是产业，并有其独特的开发、经营、融资和盈利模式。 一、开发模式 1．主体企业引导。该模式指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻并且占主导的前提下，借助企业在产业中强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。美国的底特律（通用、福特和克莱斯勒汽车）和德国的沃尔夫斯堡（大众汽车）就是两个典型案例。 2．保税区与自由贸易区。发达国家的自由贸易区是两国或两国以上协议取消关税与非关税贸易壁垒的一种开放市场的经贸模式，而发展中国家的自由贸易区更多的是指在国内口岸划出一定区域作为保税区。该保税区是经本国海关批准设置、受海关监督和管理的储存区域，在此存放的进出口货物可以长期不办理进出口手续，对于那些在工业园区从事出口产品生产的企业极为便利。像埃及的塞得港、阿联酋迪拜港，都是举世闻名的保税与自由贸易区。这些港区里的企业大多来自国外，对工业设施有很大需求，保税区与自由贸易区工业地产开发模式因此应运而生。 3．私人业主开发模式。在一些国家，特别是发展中国家，在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但随着工业地产政策的逐步完善，特别是工业用地的紧缩，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都缺乏竞争力，适用范围有限，这类开发模式会逐渐减少。 4.工业大厦模式。该模式指开发商通过拿地建立具有工厂车间功能的大型车间式楼宇出租，吸引小微企业乃至一些创业者入驻。在新加坡、港澳、台湾地区和印度、孟加拉、越南、斯里兰卡等发展中国家，工业大厦模式广为流行，为那些资金不足的企业提供了比较有效的生存模式。在中国广东的深圳、东莞等地，工业大厦模式也有成功的尝试，取得了不俗的成就。 5.工业园区模式。工业园区是中国等发展中国家最常使用的工业地产开发模式,也是发展中国家实现跨越式发展的捷径。就实际开发情况看，工业园区基本由政府包办，包括划拨、出让土地，投资兴建基础设施，对园区进行经营管理乃至提供公共服务。在此基础上，近年来也有一些投资者参与园区内的某些项目建设，体现出园区发展中的创新。除了中国遍布全国各地的各类开发区，朝鲜开城工业园区、越南平川工业园区也都很有代表性。 二、经营模式 国际上通行的工业地产经营模式与商业地产类似，主要有只租不售（纯物业模式）、只售不租与租售并举三种。从经营角度看，分散的工业地产大多采用只售不租模式，因为相对于集中的工业地产，分散的工业地产物业管理成本较高，故不宜出租。而且，分散的工业地产大多是“量身打造”，专业性较强，适用范围窄，也不适合出租。相比之下，集中连片的工业地产大多是标准化的通用厂房，即可出租，也可出售。当然，有的地产商为尽快周转资金，也采取了只售不租模式。从行业角度看，大型企业、品牌企业和重工业项目大多购买工业地产，而小微企业、加工业和小型创业者大多租用工业地产。 三、融资模式 一般来讲，开发与经营模式的选择与投融资模式的确定是紧密联系在一起的。工业地产常见的投融资模式主要有自有资金、银行贷款、债券融资、股权融资、政府投入以及资产证券化等方式。具体来看，分散的私人厂房大多使用自有资金；开发规模大的多使用银行贷款和债券融资；而在主体企业引导模式下，上市融资则成为可能；至于工业园区模式，则大多是政府投资，日后再利用金融工具，促成资产证券化，回归市场融资。 四、盈利模式 一般来说，工业地产的盈利模式有以下三种： 一是以土地溢价增值而获取利润为基础的盈利模式。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中的土地、厂房及仓储等设施转让，通过转让获利。 二是进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品项目