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11 不动产买卖和租赁代理 11.1 商品房买卖中的代理 11.2 二手房买卖中的代理 11.3 不动产租赁关系中的代理 习题与思考题 11 不动产买卖和租赁代理 教学目标和要求： 通过本章的教学使学生了解商品房（新房）买卖代理、二手房买卖代理、房屋租赁代理活动中的一些技巧和注意的要点。 11.1 商品房买卖中的代理 11.1.1 对开发项目的调查 由于房地产开发商良莠不齐，对开发商的审查尤其重要。通常应对开发商的资质、资本金、开发商的内部人员、开发项目的文件进行综合考察，及时告知被代理人可以预料的风险。具体内容有： （1）开发商成立的时间。新公司的风险大于老公司，刚成立的新公司特别需要引起注意。 （2）开发商的投资方是谁。投资方主要指控股方，控股方的实力和信誉影响其经营。 （3）开发商有没有明确的市场定位。市场定位反映开发商的经营理念和经营水平。 （4）其市场定位是否和开发项目相匹配。市场定位是开发商经营的一个环节，必须与其他经营行为匹配，它反映开发商的经营水平，也往往是欺诈行为的一个预示。 （5）前一个开发商成功开发的项目的情况如何。反映开发商总体状况的最后证明。 11.1 商品房买卖中的代理 （6）开发商有无卷入丑闻或诉讼。丑闻或诉讼可能带来意想不到的损失，必须高度关注。 （7）开发商在业内的声誉如何。业内人士对行业内部的情况了解比较透彻。 （8）开发商的注册资本金是否与所开