我国房地产中介机构的法律制度分析.docVIP

我国房地产中介机构的法律制度分析 　　[摘 要]随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也得到了高速发展。而城市化进程的加快使得城市建筑用地急剧减少，房屋的价格也一路攀升。虽然在国家相关政策的影响下，商品房的价格有所下降，但对于多数人而言买房仍是一件比较遥远的事情。为了尽早拥有自己的房屋，在城市中稳定下来，许多人将目光转向了二手房市场，房地产中介机构也因此而生。在中介机构形成的初期，由于市场机制的不健全和相关法律法规的缺失，出现了许多问题，影响了中介机构的正常发展。文章结合我国房地产中介机构的发展现状，对如何运用法律制度规范房地产中介机构进行了分析和探讨，具有十分重要的意义。 　　[关键词]房地产；中介机构；法律制度 　　前言 　　20世纪80年代以来，我国的经济实现了跨越式的发展，城市化进程不断加快，房地产交易量也在不断攀升。在房价高、买房难的背景下，房地产中介机构作为一个新兴的行业，逐渐发展和壮大，并深入人们的日常生活中，成为房地产服务行业中的一个重要角色。但是，由于当时我国正处于市场经济的转型时期，市场体制和相应的制度不够健全和完善，也缺乏相关法律法规的约束，使得房地产中介市场混乱，缺乏管理，严重影响了中介机构的健康发展。因此，以法律制度对房地产中介机构进行规范和管理，保证其有序进行，充分发挥中介机构的作用，是十分重要的。 　　一、房地产中介机构概述 　　房地产中介机构是改革开放后作为一种新兴的行业。发展初期，并没有专门性的法律文件，只是在其他部门的法律中涉及到了房地产中介的相关内容。直到1993年12月29日，《中华人民共和国公司法》的颁布，切实为房地产中介机构进行了定义，提供了程序依据。而在1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中，明确规定了房地产中介机构作为房地产中介服务机构所应当具备的成立条件。经过不断的发展，2011年4月1日起，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），作为我国第一个专门规范房地产中介行为的部门规章的实施，可以说在真正意义上利用法律制度对房地产中介机构进行了管理。在《办法》中，对房地产中介机构以及从业人员的行为和活动进行了规定和限制。 　　二、对房地产中介机构法律制度进行分析的意义 　　可以分为两个方面的意义： 　　（一）学术方面 　　一方面，从新的视角对我国房地产中介问题进行了研究，通过对发达地区房地产中介法律制度的分析和对比，可以借鉴先进的经验，结合我国的实际情况，对中介机构的管理提出新的观点和看法。另一方面，有利于对我国现行房地产中介法律体系及相关房地产法律制度进行建设和完善。在市场的不断发展和变化中，房地产中介机构面临着很多的问题，需要及时对相关的法律制度进行调整，建立符合我国国情的房地产中介制度体系，为房地产行业整体法律制度的建设和完善提供帮助。 　　（二）实用意义 　　首先，可以保证我国房地产中介行业的稳定以及二手房交易市场的安全。对房地产中介机构法律制度的分析和研究，其根本目的在于改善我国房地产中介行业的发展现状，实现我国二手房交易安全，保障社会的稳定。其次，可以促进我国房地产行业的健康发展。虽然可以通过借鉴发达国家的发展经验，促进我国二手房市场的改革，但是无法解决因房地产中介行业所不能克服的脆弱性给自身经济发展带来负效应。而通过对房地产法律制度的完善，可以有效保证房地产业稳健运行，进一步促进其稳定发展。 　　三、我国房地产中介机构存在的问题 　　（一）准入标准偏低 　　据不完全统计，从房地产中介机构产生至今，经过十余年的发展，目前我国从事房地产中介活动的人员超过100万，机构有5万余家，并成长起了一批全国连锁、市场覆盖率高的知名房地产中介机构。但是，在房地产中介市场中，普遍存在着机构规模小、注册资金少等问题，行业的准入标准偏低，使得从业人员素质良莠不齐，许多从事房地产中介业务的个人缺乏相应的专业知识和经验，不仅不了解房地产行业的常识性知识，更缺乏解决按揭、评估等复杂业务的能力和专业素质。另外，部分房地产中介机构缺乏相应的职业道德，唯利是图，损害了消费者的利益，严重扰乱了房地产中介市场的正常秩序。 　　（二）诚信缺失 　　由于相关法律制度的缺乏，房地产中介机构的经营行为得不到有效规范，存在严重的诚信缺失现象，损害消费者的利益，严重破坏了房地产中介机构的整体形象。主要表现在： 　　1.隐瞒实际信息 　　部分房地产中介机构为了牟取高额利润，最大限度地赚取差价，在向消费者介绍房屋时，往往会将房屋的地理位置、周边环境、质量问题等信息进行隐瞒，并通过误导性的语言、信息等，发布虚假广告，甚至虚构房源信息，欺骗消费者，通过直接或间接的手段，侵害消费者的合法