2007的1026中央别墅区价值体系@别墅.pptVIP

中央别墅区价值体系 世联研究案例 中央别墅区案例 长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系 长岛为典型的北温带海洋气候，遍布丘陵与森林，具有享誉全球的海滩美景，有“黄金海岸线”之称 由于便利的交通联系，宜人的气候与优越的自然环境，吸引了大量城市财富阶层置业居住 长岛房地产市场围绕区域核心资源呈组团分布，共分为各具特色的六大区域 长岛核心物业产品为独立住宅，私密性高，设计强调与自然景观的完美结合，配套齐全，价格昂贵 长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主 长岛宾馆酒店以避免张扬奢华的高品质花园式酒店为主，功能齐全，规模经济 高尔夫、马术、游艇——长岛生活的必需，而非身份的奢侈品 长岛教育资源丰富，私立学校众多，高中教育水平位居全国前列，成为纽约富人置业重要因素 同时长岛亦具备多所优质大学，岛内文化气息浓厚 中央别墅区案例 天竺中央别墅区位于北京东北部，距CBD25公里，为北京同板块圈层实现价格最高的别墅区 唯一起源于北京境内的天然水系—温榆河斜穿别墅区，两岸环境优美，项目沿河岸分布，体现居住与自然的完美融合 中央别墅区早期外籍客户比例高于中国客户，随着财富人群的聚集，投资客成为中央别墅区主流客户 天竺别墅区开发主要沿核心资源温榆河两岸分布 中央别墅区主流产品为别墅与类别墅产品 建筑风格多样，以欧美为主，完全属于高端人群的个性化精品 满足高端阶层人士所必须的社交场所，娱乐设施与享受的综合生活条件 中央别墅区案例 上海.碧云国际社区位于浦东金桥开发区西部，距陆家嘴CBD20公里 碧云国际社区空气质量与绿化面积位居上海市首位，并紧邻汤臣高尔夫球场，被公认为上海目前生态环境最好的社区 碧云国际社区建筑风格多样，满足不同国籍国际人士的审美需求 碧云国际社区具备高品质国际特色配套，真正满足国际人群生活需要 国际学校、医院与运动场所等高端生活配套设施 区域指示系统以中英文对照为主，社区外籍活动客户众多，展现了区域的国际化与独特性 中央别墅区价值体系 中央别墅区案例研究 中央别墅区形成KPI 中央别墅区形成KPI总结 具有强烈的区域感与私密性 高尔夫环境——自然与人工之间的精致平衡 International 国际化：生活配套的国际化，以满足国外客户生活为标准 Noble 档次：配套的评价标准不再是规模和数量，优越与尊贵与生俱来 Class 圈层：满足一个圈层的生活方式 ，而非身份的彰显与标定 Boutique 特色：以精致与时尚为基础的个性化追求 多样匀质性：同样的高品质，不同的建筑风格，完全属于高端人群的个性化精品 资产化：房子的价值不在于是否居住，而在于是否拥有 资源倾向化：风景是房子的一部分，房子是风景中的风景 由于高端财富人群的长期聚集，中央别墅区租赁市场发达，投资客户众多 中央别墅区对于客户具有较强的辐射力，国际客户以及外地客户占比高于同类住区 开发模式总结 配套 上海协和国际学校（幼儿园年费） Yearly payment (Once Per Year) Semester payment (Twice Per Year) Preschool (3 4 year olds) Tuition RMB 110,500 RMB 55,250 Capital Fee RMB 28,350 RMB 15,250 Total RMB 138,850 RMB 70,500 幼儿园3~4岁的一年共138,850元人民币 包括平和、协和、德威、中欧商学院等众多知名外籍学校 美格菲健身俱乐部、橄榄球场、高尔夫练习场、足球场 等 平和双语学校 华山医院 社区环境 品牌开发商高起点运作，短期形成高端成熟中央别墅区价值 发展阶段 配套 开发 配套建设及环境营造 建成写字楼和国际学校 项目周边无生活配套设施，区域环境尚处于规划阶段 首次出现了外销的独栋别墅和内销的公寓产品，定位中高端 建成区内城市级生活配套，如超市、建材、高尔夫球场、商业步行街、酒吧街 公交车站等均按国际标准建设，公共交通系统建设完备 高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现连排、叠拼等产品形式； 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 浦东民航大厦、体育休闲中心 中国福利会幼儿园、平和双语学校、新金桥大厦、银东大厦上海协和国际学校、中欧国际工商学院 OBI建材超市、家乐福、MINI高尔夫练习场 18万平米绿地 酒吧街、coffee吧、商业街 天主教堂、华山医院 住宅 开发 1999 2002 启动期 上升期 成熟期 金桥酒店公寓 碧云108 碧云东方公寓 晓园 云间绿大地 维诗凯亚 银泰