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利辛县学习活动中提问解答参考答案 2013年4月23日 一、利辛县房地产监理所事先准备的几个问题 已在上一次的课件中 二、2013年 4月10号上午与会代表 提出的几个问题 一、申请人的身份证与房产证姓名不一致（曾用名、身份证号一致或不一致）是否可以直接办理抵押或转移登记？ 答：申请人与依法提交的材料记载的主体应当一致。申请人的身份证与房产证姓名不一致时，不能直接办理抵押或转移登记。 二、开发企业已办理土地抵押，后购房户办理预抵押登记，他项权人不是同一银行，是否要告知第一他项权人，或由第一他项权人书面同意？ 答、1、抵押的预告登记和抵押登记的最大差别是预告登记没有优先受偿的效力。 2、抵押的顺位是以到登记机构登记登记的先后为序，也是今后优先受偿的次序，所以要知道已设定抵押的是后顺位的抵押权人。因此无须告知第一顺位抵押权人、或由第一顺位抵押权人书面同意。 要注意的是：有的银行在和当事人签订合同时，抵押人已承诺不再抵押给别人的，按诚实信用的原则，建议（因没有明确的相关规定）不宜再为之办理。 三、受理抵押登记是否需要询问土地性质，土地性质界定不清时是否受理？（原来办理房屋登记时显示为宅基地、单位划拨等）但都在老城区内。 答：土地使用证是抵押登记的必收要件（《房地产管理法》第四十八条规定）。 不同土地抵押有不同要求，所以要查明土地性质： 1、宅基地不能抵押。 2、划拨用地要先经过政府批准。 有土地证就不会土地性质界定不清。 四、小区车库、车位（包括地上、地下）能否办理预售许可证？如能，产权证如何办理？是附记还是单独发证？能否办理抵押？关于没有固定围护的房屋分割出售问题。 答：小区车库先要排除已确定归业主所有的，还要排除已经面积分摊的，是地下的要排除属于人防工程。 对没有固定围护的房屋分割出售问题，建设部对《关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的通知》的补充说明[1997年7月28日发的（97）建房产字第019号文]：“二、对已建成的商业、办公或其它楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易。可以凭买卖合同、售房发票及其它有关文书办理产权过户手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映”。 是单独发证而不是附记，取得所有权就可以办理抵押。 五、在建工程抵押时，对抵押权人有没有限制？农村信用联社能不能作为抵押权人？ 按建设部《抵押管理办法》的规定，目前在建工程抵押还限于为自己的债务向银行抵押。 六、银团贷款，对债权人放宽有什么特殊规定？（如一家牵头联系，多家约定放款比例） 答：银团贷款又叫辛迪加贷款。辛迪加是法语syndicat的音译，原意是“组合” 辛迪加贷款即银团贷款，是指由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团，采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的方式。 银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。 我们在登记时，还是看主合同和抵押合同上的债权人和抵押权人予以登记，但要特别注意主合同和抵押合同上的债权人和抵押权人应完全一致。 同一人是否可以接受买卖双方委托，代为办理产权、抵押并领证？ 答：自己代理行为是指代理人以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。双方代理订立合同，是指代理人一人同时担任双方的代理人订立合同。在这种情况下，代理人同时作为合同关系中的代理人和相对人，或同时作为合同关系中的双方代理人，交易双方的交易行为实际上只是由代理人一个人来实施。虽然我国法律至今未对此作出直接的规定，但“自己代理”明显地滥用代理权，在“双方代理”时，一旦有利益冲突，代理人不可能完全正常地履行代理职能，因此都应当被禁止。 而接受买卖双方委托，代为办理产权登记，并不是设定新的民事法律行为，不同于自己代理。 因此，受委托人可以同时代理双方申请登记，但不能在抵押合同或买卖合同中同时代表双方签字。 盲人和聋哑人前来办理产权登记，应如何办理？ 答：盲人应由健康人协助其办理。聋哑人对文字的认知一般并无障碍，有障碍的应由健康人协助其办理 九、夫妻间是否可以根据约定把产权登记到一方名下？ 答：《婚姻法》第十九条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。 如是一方把自己原有的房产全部给予另一方，应作为赠与，而不能用约定。 十、无金融许可证的投资公司、担保公司、小额贷款公司向企业及个人发放贷款、并以企业及个人的房产作抵押，房屋登记机构能否为其办理抵押登记？ 答：投资公司、担保公司、小额贷款公司三者是不同的，　 小额贷款公司成立是经市金融办批准的。经营范围主要就是发放