新物业管理条例的解读1[精选].pptVIP

新物业管理条例的构成 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 第三章 物业管理服务 第四章 物业的使用与维护 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总则 司法解释的角度增加了《中华人民共和国物权法》作为依据 “物业管理企业”转变为“物业服务企业” 行政管理部门依法必须履行的职责更加明确 业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理 物业服务企业和从业人员的监督管理 专项维修资金归集、使用的指导与监督 物业使用和维护的监督管理 物业管理方案的其他监督管理职责 第二章 业主及业主大会 业委会筹备规则 业主大会成立申报对象由“区（县）房地产管理部门”调整为“乡、镇人民政府或者街道办事处 ” 新增了业委会筹备组成立时限为接到申报的六十天内，且对于筹备组的成员以书面形式定义为“业主代表 ；建设单位代表 ；乡、镇人民政府或者街道办事处代表 ；房管办事处代表；物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成 ”，约定筹备组总人数为单数，业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一，组长是由乡、镇人民政府或者街道办事处代表负责担任 推延了筹备组成立后召开首次业主大会的时间，由原先的三十天内调整为九十天内 第二章 业主及业主大会 业主的计票权利 调整了原先的业主代表计票方式，从建筑面积占有量和业主总人数上双重设定了条件。 第二章 业主及业主大会 业委会成员职责 限定了业委会成员的任职的条件 第二章 业主及业主大会 业主大会规程的引入 大量引入了“业主大会规程”，除了之前提到的业委会委员任职条件；工作职责外还增加了如下一些内容： 第三章 物业管理服务 物业企业资质与选聘 开篇即严格强调了物业企业的管理资质和小区经理的任职资质 物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。 物业服务项目经理应当取得相应的资格证书，物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范，由市房屋行政管理部门制定。 建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。 第三章 物业管理服务 业委会与的物业企业权责 规范了物业管理企业与业委会之间服务合同的续聘和解除条件 第三章 物业管理服务 物业服务费 首次提出同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准的概念 首次定义了业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；同时，也首次定义了物业服务企业可以作为诉讼主体依法向人民法院起诉。 明确了业主转让物业时，应当有义务与物业服务企业结清物业服务费；如果未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务企业。 首次列举了详细的业主自主管理物业的一些工作内容 第四章 物业的使用与维护 维修质保金和房屋使用性质 提出了创建“物业保修金 ”的概念，明确约定该账户费用由政府统一监管，专项用于保修期内物业维修的保障 。这样做避免了开发商在保修期内存有故意拖延的情况。同时，在该新增条款中也提到了物业可以代开发商履行保修义务，只是作为不同主体双方应该签署相应的协议。 新增了对于业主对于自身持有的物业如果想改变其使用性质时，是可以在一定条件下向相关部门申请的，当然这个过程也是分层次的。 确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。 在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。 第四章 物业的使用与维护 维修资金的使用 新增了对于“公共收益”的公布也像“维修资金”一样需要每半年公布一次 约定了专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核的方法 也要求对于业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。 对于长期困扰大家的业委会没成立是否可以动用维修基金这个问题从两个角度给予了正面的回答。 建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间