加油站资产租赁法律实务讲解.pptVIP

第六章 资产租赁法律实务 第一节 概述 一、资产租赁的定义 二、资产租赁的分类 三、资产租赁的法律依据 第二节 资产租赁操作要点解析 第三节 风险描述及防控建议 第六章　资产租赁法律实务第一节　概述 二、资产租赁的分类 1、直接承租 2、转租 第六章　资产租赁法律实务第一节　概述 三、资产租赁的法律依据 1、《合同法》 2、其他民事法律规定， 如《物权法》、《民法通则》 评析： 1.按照合同法规定，租赁期限不得超过20年。 2.合同部分无效，不影响合同整体效力。 建议： 现在大家都已经有了这个观念，希望大家能够回去，把以前签订的合同翻出来排查一次，很有必要。 * * 第六章　资产租赁法律实务 二、调查租赁物 租赁物瑕疵种类： 1.房屋及附属设施。是否为违章建筑或临时建筑，规划用途与租赁用途是否一致，是否存在政府规划、拆迁的可能，是否符合消防安全验收标准，是否能满足合同约定的使用目的，是否存在质量缺陷。 2.加油站经营应具备的各类资料、证件是否完备，是否真实、合法、有效。 3.加油站占用的土地使用权归谁，土地性质是什么，规划用途是否与租赁用途一致。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 二、调查租赁物 租赁物瑕疵种类： 4.加油站资产及占用的土地之上是否设置了抵押、典权及其他形式的物权，是否存在司法、行政机关查封或者以其他方式限制房地产权利。 5.加油站内是否有库存油品，处置的方式是什么。 6.是否已将加油站范围内所有房屋、附属设施都承租下来，如果不能，要在租赁合同中对其他财产的使用方式加以限制，避免对加油站经营造成影响。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 三、确定租赁期限 租赁合同中必须明确租赁起止日期。 租赁期限不得超过20年。 租赁期限届满，可以续订租赁合同 转租期限不得超过原租赁期限。 地上物租赁期限不能长于土地使用期限。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 四、确定价款支付时间 1.鉴于租赁方式固有的风险，应尽可能缩短租金支付的周期，增加支付的次数。在加油站规划建设手续不全、所占土地存在瑕疵、加油站或土地是转租的情形下，不宜一次性支付租金，最好按年支付。 2.视具体情况，在合同签订、交接、变更手续、瑕疵完善等环节设置支付控制点。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 四、确定价款支付时间 3.要明确支付的具体条件或日期。由于我方审批流程较长，要预留充足的拨款时间。 4.约定出租人收取租金时必须提前出具符合财务规定的正规发票，否则我方有权拒付。 5.明确租赁费中已包含所有税费。租赁行为产生的税费由双方按照法律规定各自承担。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 四、确定价款支付时间 6.如租金为浮动计算的，对浮动原则、基数和系数的叙述要规范无歧义。 7.约定定金罚则的，不能写成“订金”、“预付款”，定金额度不得超过总价款的20%，出现违约行为时，违约金与定金必须择一适用。 8.要列明收款账户的开户行、账号，确保资金安全。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 五、确定加油站土地使用及费用承担 1.土地使用权人为加油站出租人的 2.土地使用权人不是加油站出租人的 3.如果所占用的土地不是国有出让地，而是划拨地、集体土地，应约定由对方依法办理土地使用合法化手续，并自行交纳有关税费。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 六、变更经营手续 比较规范的做法是核减原有营业执照的经营范围，我方重新在加油站资产上设立分支机构进行经营，但实践中，《成品油零售经营许可证》变更、新设难度比较大，出租方由于担心租赁期满后证照难以还原，往往不愿配合。 这种政策与实践的冲突如果不能妥善解决，存在被认定为无照经营或租赁证照的风险。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 七、加油站及附属设施的改善、修缮 1.承租人对租赁物不具有处分权，不得擅自改造、重修、扩建。如果擅自拆改、扩建或增添，不但要承担赔偿责任，甚至可能导致租赁合同的解除。 为便于我方在租赁期内对加油站的管理，减少违约风险，建议在租赁合同中约定，我方有权为经营需要，对加油站站容、站貌、设施、环境进行改造和维修，不必征得出租方同意。 第二节 资产租赁操作要点解析 第六章　资产租赁法律实务 七、加油站及附属设施的改善、修缮 2.出租人对租赁