白沙组团地项目研究报告1.docVIP

白沙组团地块项目投资分析 一、宗地概况 1.1宗地区位 该宗地位于郑开大道白沙段，东临雁鸣路，北临郑开大道。 地块为长280米，宽150米的长方形地块，周边规划道路雁鸣路以修好，但未全部打通，总占地71.4亩，净地55.6亩，规划道路面积9.1亩，地块四面目前为待开发地块。 1.2场地概况 该宗地场地平整，地面无拆迁量，只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。 1.3宗地主要特征 地处郑开大道与雁鸣路交叉口，位于郑开大道规划区的商业金融用地范围内，周边目前为待开发地块； 地块四面临路，周边环境条件良好； 地块周边道路开阔，交通条件良好；距离郑东新区CBD中央商务区仅十分钟车程。 二、地块SWOT分析 Strength(优势) 项目占地71.4亩，净地55.6亩，具有一定的规模，开发周期相对较长，在良好的市场背景下，若产品定位及营销策略做好，有利于项目品牌的塑造，在销售价格上有较大的上升空间，销售速度也将更快； 项目所在区域紧临郑州CBD中央商务区，若针对此区域客层开发适合的住宅，将会是本地块的优势所在； 项目四面临路，商业开发价值较大，另外交通路网非常发达且闹中取静，比较适宜居住； 地块规则方正、四面临路，有利于规划设计；场地情况平整，不存在拆迁量，给快速施工打下良好基础； 地处郑开大道，距郑东新区CBD直线距离很近且交通便利，处于城市的主流发展方向之上； Weakness(劣势) 从大区域上看，处于郑东新区拓展区，地理位置相对地位较低；与郑东新区CBD及中心区域相比，在区位及品质上都处于竞争劣势； 目前周边生活配套如学校、医院等非常匮乏； 周边目前为待开发地段，其形成规模需要一段时间；Opportunity(机会点) 房地产住宅市场需求旺盛，无论投放还是销售都呈现良好的发展态势，这种良好的市场环境为本项目的开发提供了难得的市场机遇； 郑东新区发展速度超过几年前的市场普遍预测，该区域已成为被普遍认同的郑州最高档居住区域，多个项目房价已突破万元大关； 在郑汴一体化的大背景下，郑汴路沿线将成为整体开发热点； 该地块区域目前房地产市场相对不够完善，没有形成整体开发的规模，在营销推广上有一定难度。 threat（威胁） 区域内房地产项目多且集中，产品同质化现象非常严重，潜在供应量巨大； 该区域市场土地储备充足，随时有可能出现大规模的项目加入到竞争中； 三、项目概况 3.1经济技术指标 四、项目定位以及开发策略 4.1项目整体定位 本项目以郑州发展东进为风向标，致力于打造郑汴走廊上的高端商务区。鉴于前面所述该区域的各方面情况，项目整体定位： 郑汴一体化地标性领袖楼盘 支撑点： 区位――郑汴一体化核心地标位置，郑开大道的地位进一步提升； 品质――倾力打造郑东新区拓展区最高端商务社区； 配套――便利的交通和不断完善的周边配套建设； ………… 4.1.1产品建议 参照本项目60万/亩的地价、地块建筑规划以及周边楼盘情况，本项目的主要经济指标预估如下： 项目 住宅 商业 地下车库 （除去人防 平方米） 沿街 沿街 占地（亩） 亩 容积率 3.5（毛地），（净地） 面积（平方米） 销售均价（元/平方米） 户数 　 　 　 　 住宅建议 参照周边楼盘销售情况以及上面区域市场中对销售产品的分析，本案的户型配比： 户型 面积控制 面积占比 套数 套数占比 总价范围 二室二厅一卫 80-90平方米 23% 550 30% 35万左右 三房二厅二卫 125-135平方米 39% 642 35% 50万左右 三房二厅二卫 150-155平方米 20% 275 15% 60万左右 四房二厅两卫 165-175平方米 15% 183 10% 70万左右 小户型 30-35平方米 2% 128 7% 13万左右 55-60平方米 1% 55 3% 23万左右 商业建议 通过以前对于郑州市商业市场的调研，得出“只要是临街底商就不会死”，因此，本案四面临路商业形态主要为住宅底商，如果作为社区配套型商业，其独立存活甚至火爆发展的机会将大大增加，鉴于目前周边商业销售情况一般，商业人气不足，因此对于本项目的商业开发来说，只要重点把控好产品、业态规划以及投放时机，本项目商业价值就能得到最大化的挖掘，从而获得较高的收益。 项目周边道路规划前景较好。根据以上情况，结合该区域业态规划方向，建议以下开发原则： 项目沿街商铺设计均为三层商铺，使商业价值在合理的规范内得到最大化； 底商在住宅1层的考虑架空层退让或住宅一层取消，局部进深可增加5-12米，继续扩大底商面积； 根据四条街的路面情况有以下建议： 立面建议及其他建议 本项目立面建议采用高档面砖，一方面档次较高，另一方面区别于周边竞争楼盘，颜色宜选稳重高档的深色系列。 4.1.2客层定位 区域内客户来源