第五章 成法.ppt

成本法 THE COST APPROACH 目标： 了解现行商品房价格构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准。 熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重新购建价格。 掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。 第一节 基本原理 一.定义 成本法（cost approach）是从待估房地产在估价时点的重新购建价格中扣除各种原因造成的折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二.理论依据 ----生产费用价值论 三.适用范围 适用范围： 新开发土地 新建房地产 无收益、无交易的房地产：行政办公楼、教学用房地产、宗教用房地产等 特殊目的的房地产，如房地产保险、拆迁补偿等 特殊建造的房地产，如厂房、隧道、桥梁等 狭小市场上的房地产 四.成本法估价步骤 （1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、开发利润等资料； （2）估算重新购建价格； （3）测算折旧； （4）求出积算价格。 五、对成本法的基本认识 1.注意区分实际成本和客观成本。实际成本是某个开发商在开发建造该房地产的实际花费，客观成本是在估价时点开发建造该房地产，众多开发商的正常花费。 成本法估价采用的是客观成本。 2.结合市场供求分析确定评估价格。供大于求时，价格向下调整，反之，相反。 第二节 房地产价格构成 一、土地取得成本 1．通过征用农地取得的 2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的 ?3．通过在市场上“购买”取得的 二、开发成本  将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。? 1．勘察设计和前期工程费； ? 2．基础设施建设费； ? 3．建筑安装工程费； ? 4．公共配套设施建设费； ? 5．开发过程中的税费。 ? 三、管理费用 ? 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以一定比率来估算。  四、投资利息 ? 投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 1.应计息的项目。土地取得成本、开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。 2.计息期的长短。起点是费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点。土地取得成本一般假设在取得土地时一次性付清，如未特别说明，则假设土地开发投资、管理费用呈均匀分布，可简化为在计息周期中点一次性投入。 3.计息方式。单利、复利。 4.利率的高低。 5.计息周期。通常为年。 6.名义利率和实际利率。 年利率为6%，存款额为1000元，期限为1年，如按一年计息？按半年计息？按季计息？按月计息？ 例：总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，年利率8%。求利息。 例：总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资65%，第二年35%，在各年内均匀投入，利率8%。求投资利息。 五、销售税费 ? 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费。?在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。 六、销售费用 在估价时通常是按售价乘以一定比率来估算。 七、开发利润 ? 开发利润应掌握下列几点： ? 1．开发利润是所得税前的。 ? 2．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 ? 3．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种： 直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本） 投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用） 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+销售费用） 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 第三节 成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式 ? 房地产价格=重新购建价格－折旧  二、适用于新开发土地的基本公式 ? 　　?　新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素修正系数 例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为８％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%，5.5％和10%，开发完成